2026年住房市场展望：主要风险、政策转变及影响未来走向的因素

随着2026年临近，住房市场面临诸多挑战，包括购房能力紧张、保险成本上涨以及信贷环境不明朗等，这些因素共同造成了购房者、贷款机构和政策制定者面临的复杂局面。为了更清晰地了解未来的发展趋势，MortgagePoint采访了联邦住房贷款银行理事会的政策经济学家约翰·科莫，探讨他认为将在未来一年影响住房和抵押贷款融资的主要问题。

本次问答探讨了经常被忽视的风险、最有可能发挥作用的政策工具以及行业领导者在 2026 年应该密切关注的经济信号。

政策转变：哪些问题最有可能影响 2026 年？

科莫表示，一些鲜为人知的政策领域明年可能会发挥重要作用。其中最重要的议题之一是住房负担能力。房价仍接近历史高位，房产税和保险成本持续攀升，自2022年以来，抵押贷款利率一直维持在6%至7%之间，约为2020年和2021年水平的两倍。

尽管住房政策以往往往侧重于需求侧，但2026年标志着政策转向供给侧策略。2025年通过的经济和住房一揽子计划扩大了低收入住房税收抵免范围，推出了中等收入住房税收抵免，并鼓励从2026年开始加快地方审批流程。其目标是：促进住房建设，扩大供应。

科莫表示，他将格外密切地关注扩大后的低收入住房税收抵免计划对新建住房生产的影响，因为这是目前最有可能快速见效的工具。

保险风险也在增加。

科莫强调的另一个问题是保险市场日益加剧的压力。野火、飓风和强风暴推高了保费和损失，迫使一些保险公司缩减承保范围或完全退出高风险地区。

一些州已经讨论过限制保费上涨速度，但科莫警告说，过于严格的上限可能会迫使更多保险公司退出市场。这将增加对州政府运营的保险基金项目的依赖，而这些项目往往资源较少，且更容易遭受灾难性损失。他称这是进入2026年之前一个“被低估的风险”。

2026年信贷环境：收紧、放松还是保持稳定？

联邦住房贷款银行（FHLBanks）旨在为成员机构在经济周期强弱波动期间提供稳定的资金支持。科莫指出，截至2025年9月，联邦住房贷款银行提供的资金包括：

• 的美元693.5亿元 提前
• 的美元77亿元 资产负债表内抵押贷款资产
• 超过 829 百万美元 经济适用房总资金（AHP + 自愿性项目）

这些资金用于支持全国各地的住房融资、社区发展、小企业贷款和地方经济稳定。

利率和流动性将发挥重要作用

在2025年初暂停降息后，美联储于9月和10月再次降息。科莫表示，如果美联储在2026年继续降息，且收益率曲线趋于正常化，社区贷款机构的利润率可能会提高，信贷供应也会更加充足。

然而，量化紧缩政策仍将持续消耗流动性，直至2025年12月。再加上稳定币使用量的增加（这可能会导致传统银行存款减少），流动性压力可能会持续存在。

在这种环境下，联邦住房贷款银行的流动性对于防止信贷短缺至关重要，尤其是对于规模较小的贷款机构而言。

2026年，基于收入的住房政策会变得更加重要吗？

科莫认为，首付援助、首次购房者扶持和租金补贴明年仍将是重要的政策工具。不断上涨的房价和日益增加的持有成本仍然将许多购房者拒之门外。

• 房价飙升 从60到2019的2025％
• 2024年房价中位数达到 $412,500
• 价格现在相等 五次 家庭收入中位数
• 保险和税收的增长持续增加压力。

科莫表示，由于抵押贷款利率仍然远高于 2010 年至 2021 年的平均水平，支持计划对于帮助首次购房者和第一代购房者进入市场并开始积累资产至关重要。

他强调，联邦住房贷款银行将继续通过拨款、低息贷款以及支持住房所有权和经济适用房租赁开发的项目来提高住房可负担性。

“没有万全之策，”他说，“但这些工具结合起来可以产生可衡量的效果。”

2026年，低迷的房地产市场会产生连锁反应吗？

2025年全年住房市场活动持续低迷，新屋开工量约为1.3万套，二手房销售量约为4万套。预计这一趋势将持续到2026年初。

全国房价趋于平稳，凯斯-席勒房价指数显示，截至2025年中期，年增长率将低于2%。房价增长放缓有助于提高购房能力，但也削弱了现有房主的财富增长。

科莫指出，全国整体情况掩盖了各地之间的巨大差异：

• 布法罗和罗切斯特等市场的房价持续上涨。
• 佛罗里达州部分市场，例如科勒尔角和北港，已经转为负增长。

预计2026年的降息可能有助于收益率曲线正常化，并为社区贷款机构提供支持。但任何流动性收紧，尤其是在经济状况恶化的情况下，都将使联邦住房贷款银行的逆周期作用变得更加重要。

2026年最值得关注的住房趋势

如果科莫必须选择一个行业领导者应该密切关注的因素，那就是消费者支出的集中程度。截至2025年底：

• 占所有消费者支出的 49.2% 来自收入最高的10%人群

股市上涨、加密货币表现强劲以及金价攀升提振了这一群体。但科莫警告说，任何大幅的市场回调都可能迅速削弱他们的购买力。

高收入人群的收入回落可能会产生连锁反应：

• 住房需求
• 贷款条件
• 区域就业市场
• 消费者信心指数

鉴于通胀依然高企，金融市场定价过于乐观，他认为这种失衡使得经济及其与住房的联系成为2026年需要密切关注的关键动态。如需直接融资咨询或了解适合您的抵押贷款方案，请访问👉 纳德兰资本集团。