止赎财产

#Innovator of the Week Chen Goldstein

＃发布4

止赎财产

投资过房产的人都知道这句话

房地产的利润在买的时候就已经赚了。

这是什么意思？

在每一笔商业交易中，我们都希望低价买入，高价卖出。

买卖成本之间的差额就是我们的利润。

在房地产中，这意味着购买低于市场价格的房产。

这样我们的利润就有保障了。

有多种方式可以以低于市场价格的价格购买房产。

例如：

- 购买不适合居住的破损房产并进行翻新。

- 通过直接与不打算出售的业主联系的经纪人购买。

- 购买一块土地并建造一块新土地。

最后，我们的全部投资（房产或土地 + 翻新或建设 + 经纪、律师等）

应该低于房产的市场价值，这样我们才能盈利。

在我的方法中，这意味着购买止赎财产。

做了几十次之后，我可以告诉你，以低于市场价格 50% 甚至 70% 的价格购买房产是可能的。

איךזהעובד？

经常发生的情况是，业主无法偿还抵押贷款（尤其是在利率上升时），而房产在地方法院被取消抵押品赎回权。

法院不是为了盈利，而只是为了偿还财产所有人的抵押贷款债务。 而且债务可能大大低于房产的市场价值。 甚至价格的一半或更少。 在许多情况下，它是财产价值的十分之一。

所以法院将财产拍卖，显然我们不是唯一的投标人。

每个报价（在手）增加 100 美元。 每次有人提高价格时，都会有一个一分钟的计时器，在此期间可以进行新的出价。 如果一分钟后价格仍未提高，则拍卖结​​束，出价最高者获胜。

我个人更喜欢直接写下我的最大值。 如果竞争对手退出拍卖，我将比上次出价多支付 100 美元，不一定是我设定的最高金额，但我会提前记录金额，这样我的出价会自动更新。

但是，有些人手动完成。 等待将近一分钟过去，然后筹集一百美元。

然后再次..

然后再次…

我标了十年了，到现在还没想出这个攻略。

也许他们正在考虑像这样让竞争对手筋疲力尽🙂

无论如何，我在接近投标之前进行了所有测试，并且我有一个我不会超过的数字。

它因招标而异，因为有时您需要以 5,000 美元的价格进行翻新，有时您需要以 20,000 美元的价格进行翻新。

我使用自己开发的特殊计算器，当我确定所需利润的百分比时，它会为我提供最高报价。

平均而言，购买成本+装修成本应为该物业市场价值ARV的70%。

如果投标中的出价超出此范围，我将退出投标。

不要爱上这笔交易！

就我而言，只有Excel，而且你不能超过Excel中写的数字。

招标提示

从物理角度（尽可能准确的装修价格估算）和法律角度（产权搜索）对房产进行全面检查。

财产筛选 - 在以下情况下不要进入投标：

1. 交易的可行性不好，术前数字也不行。 也就是说，债务数额接近或高于财产价值。

2.物业被占用。 也就是说，财产的所有者住在房子里。 在这种情况下，业主在驱逐财产时可能会毁坏财产（如果租户住在该财产中，那没问题）。

你在哪里可以跌倒曲线？

- 如果装修价格估算不正确。

- 如果没有进行适当的产权检查，并且存在您不知道的义务。

- 主要是您需要确保房产没有二次抵押和/或 HOA 不是止赎方。

- 这种情况称为 CC 案件，这意味着次级债务（留置权）的止赎，并且这种止赎的出售并没有从抵押中清除财产，因此债务将归于中标者！

因此，当您知道要注意什么时，取消抵押品赎回权的财产是一个非常有利可图的领域。

我们不会总是中标，但可以访问的标书数量没有限制。

当你接触到足够多的投标时，你最终会以底价获得优质房产。

即使加上装修成本和关闭成本，您也可以获得巨额利润。

我在拍卖止赎房产时的平均回报率为 25%。

我有 40% 回报率的交易，以及 45% 回报率的交易。

我不知道有任何投资工具能产生这样的回报。

那么为什么不是每个人都这样做呢？

我们将在下一篇文章中讨论它。