美国办公室半空。 这可能是银行的下一个大风险

从达拉斯和明尼阿波利斯到纽约和洛杉矶，空置或未使用的办公室显示了在家工作时代的持久力。 但整洁的办公桌和安静的休息室不仅仅让渴望亲自召集团队的老板头疼。

在最近的银行倒闭后，投资者和监管机构对金融系统出现问题的迹象保持高度警惕，现在预计 20 万亿美元的美国商业房地产市场将出现下滑。

正如该行业的贷方面临利率迅速上升引发的风暴一样，办公楼等建筑物的价值正在崩溃。 这可能会给银行带来痛苦，并引发对有害连锁反应的担忧。

康奈尔大学经济学教授阿斯瓦尔·普拉萨德 (Aswar Prasad) 表示：“虽然这对银行业来说还不是一个系统性问题，但对蔓延的担忧是合理的。”

在最坏的情况下，可能会出现对商业地产银行贷款的担忧，并导致客户提取存款。 银行挤兑是上个月导致硅谷银行倒闭的原因，震动了金融市场并引发了对美国经济衰退的担忧。

当被问及商业房地产带来的危险时，美联储主席杰罗姆鲍威尔上个月表示，银行仍然“强大”和“有弹性”。 但人们越来越关注美国贷方与房地产行业之间的联系。

“我们正在非常密切地关注它，”财富管理公司 Glenmede 的投资策略副总裁迈克尔雷诺兹说。 尽管他预计办公室贷款不会成为所有银行的问题，但“一两个”机构可能会发现自己“被困在外面”。

美国顶级摩根大通 (JPM) 银行家杰米·戴蒙 (Jamie Dimon) 周四对 CNN 表示，他不确定今年是否会有更多银行倒闭。 不过，他很快指出，目前的情况与 2008 年的全球金融危机大不相同，当时“全球数百家机构杠杆过大”。

美国市场似乎是最脆弱的。 然而，随着价格前景恶化，欧洲中央银行和英格兰银行最近警告商业房地产相关的风险。

在家工作的账单到期了

商业地产——包括写字楼、公寓大楼、仓库和购物中心——近几个月来承受着巨大压力。 根据数据提供商 Green Street 的数据，美国 15 月份的价格较最近的峰值下跌了 XNUMX%。 过去一年利率的快速上升令人痛苦，因为购买商业建筑通常需要大量贷款。

写字楼受到的打击最大。 混合工作仍然很受欢迎，影响了许多业主可以收取的租金。 根据安全供应商 Kastle 的数据，美国的平均办公室入住率仍不到 2020 年 XNUMX 月水平的一半。

Cohen & Steers 房地产策略主管 Rich Hill 表示：“在贷款比过去十年少的时候，在家工作给基本面带来了压力。” “这两个因素将导致估值大幅下降。”

随着经济放缓，麻烦可能会增加。 希尔认为，今年美国的商业地产估值可能会下降 20% 至 25%。 对于写字楼，降幅可能更大，超过 30%。

提供商业地产数据的 Terp 首席执行官马特·安德森 (Matt Anderson) 说：“我很长时间以来都非常担心。”

压力的迹象正在增加。 根据 Terp 的说法，借款人拖欠还款的商业办公室抵押贷款利率正在上升，而引人注目的违约正在成为头条新闻。 今年早些时候，资产管理公司太平洋投资管理公司 (PIMCO) 旗下的一位房东拖欠旧金山、纽约、波士顿和泽西城七座办公楼近 2 亿美元的债务。

这对银行意味着什么？

鉴于银行向该行业提供大量贷款，这对银行来说是一个潜在问题。 高盛估计，美国 55% 的办公室贷款都在银行资产负债表上。 区域和社区银行——在 23 月份硅谷银行和 Signature 银行倒闭后已经承受压力——占总数的 XNUMX%。

根据 Terp 的说法，Signature Bank (SBNY) 在年初拥有美国第 30 大商业房地产贷款组合。 第一共和国 (FRC) 上个月从摩根大通和其他大银行获得了 XNUMX 亿美元的救助，是第九大银行。 但是，与美国领先的银行业者富国银行 (WFC) 等规模较大的竞争对手相比，两家公司在房地产资产中所占的份额要大得多。

过去十年商业地产价格的上涨为开发商及其银行家提供了一定程度的保护。 但在接下来的几个月里，痛苦可能会增加。

据 Terp 称，银行持有的约 270 亿美元商业房地产贷款将于 2023 年到期。 大约 80 亿美元，即近三分之一用于办公物业。

估值下降将使业主的再融资变得更加困难，他们可能会面临银行要求提供更多股权的要求。 一些业主——尤其是旧的、不太理想的办公楼的业主——可能会认为不值得将气候系统投放市场并简单地交还钥匙。

银行可能更喜欢这种选择，而不是开始冗长且昂贵的止赎程序。 但这使他们处于拥有折旧资产的困难境地。

“这是我们现在经常看到的情况，”全球商业房地产服务巨头仲量联行 (JLL) 首席执行官克里斯蒂安·乌尔布里希 (Christian Ulbrich) 告诉美国有线电视新闻网。 他继续说，问题是贷款人在这种情况下会做什么，以及银行是否坐拥如此庞大的贷款组合，以至于不得不承担“重大损失”。

保持警惕

如今，银行承受金融冲击的能力减弱了。 规模较小的机构面临着存款流向规模较大的同行和提供更好回报的货币市场基金的局面。 此外，过去被认为风险较低的政府债券的银行投资会随着利率攀升而造成损失。

根据 Capital Economics 首席经济学家 Neil Shearing 的说法，最糟糕的结果是出现“厄运循环”。 对商业房地产贷款有重大风险敞口的银行的健康状况的质疑导致客户提取存款。 这迫使贷方要求还款——这加剧了该行业的萧条，并进一步损害了银行的财务状况。 这导致更多的存款在“恶性循环”中流动。

这不是目前的主要预期。 自 2008 年金融危机以来，银行收紧了贷款标准并使客户多样化。 据瑞银称，写字楼贷款占美国银行贷款总额的比例不到 5%。 仲量联行的 Ulbrich 表示，虽然借贷成本上升的速度给商业房地产行业带来了巨大压力，但在“其历史的大部分时间里”，利率一直处于这一水平。

“这里总是存在自我实现预言的风险，但我仍然相当乐观地认为事情会以易于消化的方式发挥作用，”乌尔布里希说。

最有可能的结果是违约增加，商业房地产行业融资渠道减少。 据预测，银行将渡过难关，尽管它们的利润可能会受到打击。

但是，这并不意味着不会有泄漏。

摩根士丹利财富管理公司首席投资官 Lisa Shelt 在本月给客户的一份报告中表示：“从历史上看，这种困境不仅伤害了房主和贷款给他们的银行家。” 她说，非银行贷款人、相关企业和投资者也可能受到影响。