小额融资

#本周发起人 Yifat Steyer #Post5

今天我想谈几点关于融资的话题（最近几个月特别痛苦）。

我不准备处理基本概念，或审查选项或更深入地研究它，而是阐明我一路上遇到的各种要点，希望它们可以缩短路径，保存错误或为某人节省成本。 最后的亮点将特别涉及建筑贷款。

让我们从最基本和最琐碎的事情开始：购物——起初它需要花费大量时间和精力，有时甚至会让人感到困惑。 但非常重要的是不要放弃，检查尽可能多的选项并找到最适合我们的项目，同时还要注意隐藏在“小字”中的所有细节和成本。 （当然，随着您获得经验并与经纪人/贷方建立关系，事情会变得简单得多）。

时间就是金钱——有人发誓说他们会给我们稍微好一点的利率，但他们会用官僚主义、文书工作、支票和签名（例如美国的金融）来夺走我们的灵魂。 此时距离收盘还很远，利率可能会发生变化，我们可能会错过交易，同样重要的是，我们将浪费大量时间和精力处理这些程序以促进新交易。 对我来说 - 最好多付十分之几并勾选贷款。

计算额外成本——有时贷款人会给我们一个稍微好一点的利率，但会收取更高的关闭和处理成本（例如，2000 美元的背景调查、更多的起源点等）； 或者，有些贷方会承担更高的运营成本，例如，在翻新/建筑贷款中，每次提款或每次检查都会支付高额费用。 这样，有时年利率会低一点，但贷款的总成本更高**

** 想提炼以免误导。 请参阅以下两个部分：

TA 贷款（购买，REFI）——相关成本是与关闭贷款相关的成本，如前所述，两者之间的差异可能非常高。 但是，我们持有贷款的时间越长或（以点计算的所有内容除外）贷款金额越高，它们就会变得微不足道。 我们需要找到平衡点，权衡我们假设持有贷款的年数，并做出对我们来说更经济的明智决定。

装修/建筑贷款 (TK) - 在此类贷款中，通常长达一年 - 基本上所有相关成本（关闭和运营）仅收取一年费用，因此在这种情况下比较贷款的最正确方法就是查看贷款的总年成本（包括年利息成本+所有相关成本），并从中扣除有效年利息。

可以告诉你，最近我们借了两笔相同金额的建筑贷款——一笔是每月固定还款额，另一笔是只为提取的钱还款，其名义利率高出 2%。 尽管差异很大，但两者的年度贷款总成本几乎完全相同（由于项目提款的结构以及与这些贷方的不同相关成本）。

需要注意/考虑的辅助和关闭成本 - 对于 TA 贷款，请记住“手头”的实际金额不是批准贷款的金额，而是相同的金额减去上述费用（也可以达到更多的差异超过 10% 的小额贷款）。 在翻新/建设贷款中，贷款人之间确实有所不同，但根据我们的经验，许多人更愿意控制并将贷款金额直接用于建设，因此我们将不得不自掏腰包支付这些费用在关闭时。 在规划项目所需的股权时，您必须记住要考虑到这一数额。

收款公司 (SERVICER) - 如果贷方将收款转移给 SERVICER，建议始终检查他们：与他们有关的所有贷款细节都是准确的，尤其是他们确实付款（假设这些是贷款条款）税收和保险。 （我在 FOA 的 REFI 中，贷款经过 2 家公司，直到开始定期收集，市政当局的详细信息没有更新，如果我没有跟进和管理，就不会支付税款）。

我承诺建筑贷款要点：

一个完整的世界：当我们最初购买建筑贷款时，我们发现提供给我们的贷款之间存在很大差异。 其中包括：固定利率的气球贷款，从贷款结束后每月固定还款； 固定利率贷款，只为提款（实际提款的金额）支付，利率区间差异很大； 利息全年变化：从低开始，每月增加半个点，直到贷款期结束（根据实际提取的金额）。 和更多…

重要的是准备模拟以比较它们（当然包括每个的相关成本以及参考不同的抽签时间表），并对给定的项目进行最佳调整。

选择合适的着陆器——根据我们目前的经验得出的见解。 除了利率之外，贷款人与承包商合作的方式也具有重要意义。 建议选择一个生活在该领域的贷方，并且根据定义准备合作工作，并且在必要且逻辑上灵活的情况下，在定义的 DRAW SCHEDULE 之前。 同样，有时最好多付一点钱，但能获得承包商的满意/工业和平以及我们的安心。

贷款的最终批准和结束——与我们接触的大多数房东在收到市政当局的实际施工许可后才最终批准并结束贷款。 他们中的大多数人只在浇筑地基后才定义第一次拉动。 （当然，每个贷方及其条件）。 同样，如果这些是我们贷款的条件，则意味着我们需要处理足够的股权才能将我们带到这个阶段。

提款 - 并非所有贷方都会派检查员确认每次提款​​，有些贷方对每个阶段结束时的照片以及市政当局在相关阶段的检查感到满意。 在这种情况下，值得考虑代表我们聘请一名检查员（至少对某些步骤而言）。

最后——市场上到处都是经纪人和贷款人； 融资选择几乎是无穷无尽的。

优秀的经纪人可以成为我们外围专业团队的一员，帮助寻找项目和周期适应性的解决方案并缩短工期。

到目前为止，真正令人感动的是，我的目标是提及“小”/“技术”问题，这可能会有所作为。 希望我已经上传了某人。

我很乐意回答问题并推荐私人经纪人和贷方。

明天，关于将我们推向创业阶段的力量倍增器的最后一篇文章。

再见😊