投资者从商业地产基金撤资，给房地产价值带来压力
Blackstone 和 Starwood 基金在赎回请求数量增加后限制提款
大大小小的投资者都在排队从房地产基金中撤资，这是利率上升可能提振商业房地产行业的最新迹象。
Blackstone Inc. 上周宣布，随着赎回请求的增加，它将限制投资者可以从其 69 亿美元的旗舰房地产基金中提取的资金数额。 据一位知情人士透露，喜达屋资本集团不久后告诉投资者，它也限制了这只 14.6 亿美元基金的提款。
Blackstone 和 Starwood 基金是两个最大的非交易房地产投资信托基金，是富人中流行的投资结构。
其他英国私人房地产基金的目标是贝莱德等公司管理的机构。 据两家公司称，CBRE Investment Management 和 CBRE Investment Management 最近采取了类似措施来遏制资金外流。 这些大投资者的一些顾问表示，一些美国养老金也开始从房地产基金中抽取资金。
随着越来越多的投资者和金融公司背弃房地产，对现金的需求也在增加。 利率上升可能会降低这个负债累累的行业的资产价值。 与此同时，人们越来越担心办公空间需求疲软和公寓租金增长放缓。
金融公司巴林银行美国房地产收购主管乔·戈林表示，商业房地产价值“需要下降”，他特别指的是办公楼。 “问题是多少。”
追踪公开交易的房主的 FTSE NAREIT All Equity REITs 指数今年下跌超过 20%，写字楼业主的跌幅更大。 经纪人表示，银行发行的商业抵押贷款比去年少，而且由于买家回避不再符合不断恶化的前景的价格，房屋销售量也在下降。
赎回请求的增加仍然相对较小，而且可能是短暂的。 在 2020 年疫情最严重的时候，几家养老基金试图从投资工具中撤资，但当第二年房地产市场前景转好时，许多人改变了主意。
尽管如此，如果要求退款的投资者数量继续增长，这可能会成为房地产市场的一个问题。 这是因为需要筹集现金来偿还投资者的基金通常别无选择，只能出售建筑物。
投资顾问公司 Marquette Associates 的总裁兼猎头主管 Nate Kellogg 表示：“这总体上给价格带来了压力。”
非交易 RES 的取款 资料来源：Robert A. Stanger & Co.
凯洛格先生说，他的公司建议的越来越多的养老基金和大学捐赠基金正在寻求从房地产基金中提取资金。
与2020年不同的是，个人投资者也在争先恐后地退出。 非交易房地产投资信托基金在第三季度支付了 3.7 亿美元的赎回费用。 根据 Robert A. Stenger & Co.，一家跟随市场的投资银行公司。
这些基金通常允许投资者每月或每季度提取资金，但不得超过指定的限额。 Blackstone 的 69 亿美元基金，称为 Blackstone Real Estate Income Trust Inc.，或 BREIT，每季度赎回限额为基金净资产的 5%。 上周，黑石表示赎回请求已超过上限，这意味着一些投资者要到明年才能赎回。
黑石集团的股票在宣布赎回限制当天下跌了 7%。 一位知情人士表示，喜达屋的非交易房地产投资信托基金也施加了与 BREIT 类似的限制。
曾为养老基金提供房地产投资建议的哈佛商学院高级讲师 Nori Lietz 表示，个人投资者撤回资金的部分原因是他们预计未来会蒙受损失。 房地产基金的估值通常基于对不断变化的市场调整缓慢的估值。 即使在房地产市场恶化的情况下，这也使基金估值保持在高位。 但最终，现实会迎头赶上。
“估值在回顾，市场在展望未来，人们正试图套利并在注销发生之前取出资金，”Leitz 女士说。
养老金通常会设定一个目标，即他们的资产中应持有多少百分比的房地产。 由于房地产基金估值居高不下，而股票和其他市场下跌，私人房地产在养老基金资产中相对于股票的份额上升。 凯洛格说，这造成了资产基金抛售以实现再平衡的压力。
华盛顿州投资委员会的机构关系主管詹姆斯埃伯说，情况就是如此。 国家养老基金报告称，截至 22.4 月 30 日，房地产占其投资组合的 18%，但其目标为 XNUMX%。
大型机构投资者转而采用风险较低的贷款策略，或者干脆为在经济低迷时期不可避免地出现的交易囤积现金。
在英国，资产超过 15 亿英镑（相当于 18.3 亿美元）的房地产基金今年秋天阻止了机构的赎回，理由是保留现金和避免被迫出售等需求。 这些基金的管理人——包括贝莱德、M&G Group、Schroders PLC、CBRE Investment Management 和 Legal & General——已确认他们已采取门槛措施。
房地产基金仍在筹集资金，但比以前少了。 根据 Preqin 的数据，以美国为重点的房地产基金在第三季度筹集了 15.6 亿美元，这是自 2020 年以来的最低季度数字。
高利率也降低了非交易型房地产投资信托基金对新投资者的吸引力。 当利率较低时，非交易 REIT 股票很有吸引力，因为它们提供的收益率比债券高得多。
但顾问表示，与非交易型房地产投资信托基金相比，这些债券现在的收益率更高，流动性更强，风险更低。
圣地亚哥财务规划公司 Brava Financial LLC 的创始人凯利尼尔森质疑为什么投资者会将资金锁定在收益率略高于某些支付 4.5% 或 5% 的政府债券的房地产基金中。
“这不是一个公平的交易，”她说。
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