40年抵押贷款：你需要知道的

40 年期抵押贷款与传统的 15 年或 30 年期抵押贷款类似，但提供了更长的还款期。 如果房主在贷款期限内一直留在房产中并按照约定付款，他们将在 40 年内还清抵押贷款。

40 年期的房屋贷款可以为一些买家提供在当今昂贵的住房市场上购买房屋的负担得起的方式，尽管首先要考虑这个贷款期限的利弊很重要。
是否有可能获得40年的抵押贷款？
是的，您可以获得 40 年期的抵押贷款。 虽然最常见的抵押贷款是 15 年和 30 年的抵押贷款，但贷方可以而且确实提供多种付款条件。 例如，希望快速还清房屋的借款人可能会考虑 10 年期贷款。 另一方面，寻求最低月供的买家可能会选择 40 年期的抵押贷款。
传统上，40 年期贷款作为一种减轻损失的选择，提供给处于抵押贷款违约或丧失抵押品赎回权且难以偿还房屋的房主。 对于只是在新购买中寻找更长贷款期限的借款人来说，这种类型的贷款并不是一种常见的选择。

40年抵押贷款不合适
找到 40 年的购买贷款比找到 40 年的贷款修改更难。 一个原因是这种类型的贷款不是遵循消费者金融保护局 (CFPB) 制定的一套规则的“合格抵押贷款”。 这些指导方针确保抵押贷款人不会通过向借款人提供他们负担不起的住房贷款来利用他们。 CFPB 制定这些规则是为了应对导致 2007-09 年大衰退的次贷危机。
合格抵押贷款的规则之一是其贷款期限不得超过 30 年。 这一要求使 40 年期的房屋贷款成为不合格的抵押贷款。 因此，希望以 40 年期贷款购买的借款人可能需要进行一些额外的搜索。

40年的抵押贷款如何运作？
40 年期抵押贷款的月供通常低于短期贷款。 但是，您最终会支付更多的利息，因为您支付的时间更长。 此外，40 年期固定抵押贷款利率可能高于 15 年期和 30 年期贷款。
与具有更常见付款条件的房屋贷款类似，40 年期抵押贷款的结构可能因贷方和贷款计划而异。 以下是 40 年期贷款的一些工作方式：
40 年期固定利率抵押贷款 这个选项非常简单。 对于固定利率抵押贷款，在整个贷款期限内，每月的本金和利息支付保持不变。 与传统的 40 年抵押贷款相比，10 年抵押贷款将抵押贷款期限延长 30 年。
40 年可调利率抵押贷款 借款人可以获得为期 40 年的可调利率抵押贷款 (ARM)。 ARM 在一段时间内（例如，五年、七年或 10 年）具有固定利率，然后定期调整剩余的贷款期限。

40 年只付息抵押贷款 在只付息贷款中，抵押贷款支付在一定时间内用于支付利息，然后转换为本金和利息支付。
40 年期抵押贷款和气球还款 使用气球抵押贷款，您可以在大部分贷款期限内享受较低的还款额，但在抵押贷款到期时您必须一次性支付大笔款项。
值得强调的是，CFPB 认为所有这些类型的贷款对借款人来说都是次贷或有风险的。 请记住，40 年期固定抵押贷款利率也可能高于短期贷款，就像 30 年期抵押贷款的利率比 15 年期抵押贷款更贵一样。 但即使他们不承担更高的利率，两个贷款期限之间的 10 年差异也会在贷款期限内让借款人付出巨大的代价（稍后会详细介绍）。
40年抵押贷款的优点和缺点
虽然 40 年期的抵押贷款使偿还贷款变得更实惠，但它也存在一定的风险。 在进行 40 年期的房屋贷款之前，请考虑利弊。
优点
降低每月付款。 40 年期抵押贷款的付款比相同贷款金额的 30 年期抵押贷款更有利可图，因为您还有 10 年的时间来还清。

购买力增强。 40 年抵押贷款的延长付款期和较低的每月付款额可能会让一些买家购买更昂贵的房屋。 同样，一些借款人可能能够比其他方式更快地购买房屋。
更大的灵活性。 具有初始只付息期的 XNUMX 年贷款可以在贷款期限开始时提供更多的灵活性。 如果您发现自己要处理搬家、装修或翻新新家的高昂成本，这可能是一个不错的功能。
弱点
更高的利率。 期限较长的抵押贷款有时可能比短期贷款的利率更高。 因此，40 年的抵押贷款利率可能高于 30 年的抵押贷款利率。
股权建立缓慢。 对于 40 年期的抵押贷款，随着贷款期限的继续，您将以较慢的速度建立资产。 如果您想再融资、获得房屋净值贷款或取消私人抵押贷款保险 (PMI)，这可能会导致比平时更长的等待时间，所有这些都要求您达到最低房屋净值门槛。
总成本较高。 由于还款期较长，40 年期抵押贷款的总成本将高于短期抵押贷款。 与合格抵押贷款的关闭成本不同，关闭成本和费用没有限制。

更难找到。 并非所有贷方都提供 40 年期的住房贷款，因为它不是常规抵押贷款产品。
可能很危险。 如果 40 年期贷款有额外的组成部分，例如只付息期、负摊销或气球付款，您可能会承担重大风险。
你如何获得40年的抵押贷款？
如果您正在努力支付抵押贷款并且正在考虑将 40 年抵押贷款作为贷款修改选项，那么您应该做的第一件事就是联系您的贷方。 如果您的抵押贷款违约，您可以考虑多种选择，并且法律要求您的贷方与您一起寻找解决方案。 您可能还想联系 HUD 批准的住房顾问，以帮助评估您的情况并了解您的选择，其中可能包括再融资、止赎、代替止赎的票据或卖空。
在购买时获得 40 年抵押贷款的过程（不是作为贷款修改）与 30 年或 15 年贷款的过程非常相似：
确定您是否符合条件 由于 40 年期抵押贷款是不合格的抵押贷款，因此某些贷款选项将不可用。 例如，政府支持的贷款（通常对借款人的要求更宽松）不能选择 40 年期限。 因此，您需要确保您拥有信用评分并满足其他贷方要求，才有资格获得 40 年期抵押贷款。

寻找抵押贷款人 由于这些产品没有广泛使用，您可能需要做更多的研究来寻找贷款人或通过抵押贷款经纪人或在线贷款人。 在您决定之前，请确保您正在与信誉良好的贷方合作。 比较几家 40 年期抵押贷款机构，以增加找到适合您的贷款机构的机会。
申请贷款 您的贷方将引导您了解其流程的确切细节，但您通常需要提供与传统定期抵押贷款相同的财务信息和文件。
检查贷款详细信息 您的贷方将提供包含 40 年抵押贷款的所有详细信息的贷款估算。 请务必仔细查看贷款条款，并了解贷款的结构和预计的总付款额。 如有不清楚的地方，请询问服务员。

你在哪里找到40年的抵押贷款？
寻找 40 年期抵押贷款的贷款人并不像寻找其他抵押贷款产品的贷款人那么容易，但这并非不可能。 值得尝试咨询与您已有关系的银行或贷方。 如果他们不提供 40 年期的贷款，有几个地方可以查看：
抵押贷款经纪人。 一些抵押贷款经纪人与专门从事 40 年期贷款和其他不合格抵押贷款的贷方合作。
在线和本地贷方。 您也许可以找到提供 40 年期抵押贷款的在线贷方或小型本地或区域银行。
信用社。 一些信贷公司的贷款条款更灵活，可能提供 40 年期的抵押贷款。
房屋顾问。 您所在州或当地的 HUD 办公室可以将您推荐给住房顾问和其他资源。 此外，CFPB 有一个住房顾问数据库。
40年的抵押贷款与30年的抵押贷款相比如何？
贷款还款期限直接影响每月还款额、利息和贷款总成本。 与 40 年的贷款相比，30 年的贷款期需要的每月还款额更少，但在贷款过程中支付的总金额会更高。

在决定 40 年期抵押贷款和 30 年期抵押贷款时，您应该并排查看贷款。 下面，我们看一下首付为 440,300% 的 13 美元住房贷款的两种选择。 在我们的示例中，利率没有差异 - 最佳情况下 - 每月支付金额仅反映本金和利息。
贷款金额、利率、月供、总成本
30 年期抵押贷款 $383,061.00 5.3% $2,127.16 $823,015.00
40 年期抵押贷款 $383,061.00 5.3% $1,923.86 $923,451.30
虽然您可以通过 200 年期的贷款每月节省 40 美元的抵押贷款，但您最终会为这项特权多花约 100,400 美元。
你在这 40 年里支付的利息也将超过房子的售价，这对于 30 年的贷款来说并非如此。

最后，你应该看看用 40 年的贷款建立股权会慢多少。 下图比较了 30 年和 40 年抵押贷款的股权建设时间表。
如您所见，如果贷款期限为 30 年，您将在五年内建立 20% 的股权，但如果贷款期限为 40 年，您将不得不等待近九年才能建立股权。 并且根据贷款的其他条款（例如，只付息期），建立股权可能需要更长的时间。
40年抵押贷款的替代品
在承诺 40 年抵押贷款之前，请确保您知道其他选择。
抵押点。 如果您的主要目标是每月支付较少的款项，则通过购买积分预先支付利息可能会产生相同的效果。
30年的常规贷款。 根据贷款金额和利率，传统的 30 年期贷款（不受政府支持）的还款额可能不会比 40 年期的抵押贷款高多少。 您还可以通过购买稍微便宜一点的房屋来提高 30 年期抵押贷款的负担能力。
再融资。 如果您难以偿还抵押贷款，则不一定需要更改贷款期限。 您可以再融资以获得较低的利率，即使您保持相同的贷款期限，这也可以降低您的每月付款。
FHA 贷款。 FHA 支持的贷款可以替代 40 年期的住房贷款。 FHA 贷款利率低、首付要求低、信贷要求低。

美国农业部贷款。 美国农业部 (USDA) 担保的抵押贷款也可以提供负担得起的付款。 美国农业部贷款利率低，没有首付要求，但仅适用于指定农村地区的中低收入借款人。
弗吉尼亚州贷款。 退伍军人、军事人员和合格的配偶可能会发现 VA 支持的贷款是一种负担得起的选择。 VA贷款没有首付或抵押保险要求。
手臂。 如果您可以在最初的固定利率期间搬家，那么 ARM 可能是您的不错选择。