470 单元，阿斯托利亚公园，印第安纳波利斯
投资概要：
纳兰投资 我们很自豪地介绍 Astoria Park 项目的投资机会，这是一个拥有 470 个单元的花园式多户住宅综合体，位于印第安纳州印第安纳波利斯白鲸巷 3640 号。 这座拥有 39 座建筑的物业位于印第安纳波利斯西侧，靠近 I-65、I-465 和占地 15,756 英亩的鹰溪州立公园，该公园每年吸引成千上万的游客。 都会区拥有超过 2 万居民，在过去 10 年中，印第安纳波利斯的人口增长超过 8%，而印第安纳波利斯、汉密尔顿、布恩和亨德里克斯等郊区县的人口增长超过 20%过去十年。 该物业距离印第安纳波利斯市中心仅 10 分钟路程，那里是顶级雇主和公司的办公室（包括三个财富 500 强公司）以及各种景点、无数商店、博物馆、公园、赛车场（印地 500 强的所在地） ”）和卢卡斯石油体育场（“印第安纳波利斯小马队”的主场）。 科技行业的增长非同寻常，Salesforce Inc 等科技巨头和其他小型初创公司不断涌入。
该物业建于 1977 年，并于 2020 年进行了部分升级。前业主花费超过 X 百万美元升级公共区域，以及升级 172 套公寓中的 470 套。 升级后的公寓平均租金比普通公寓高出约 XXX 美元，这是升级剩余公寓并继续改善计划以增加收入的绝佳机会。 印第安纳波利斯的房地产市场正经历着巨大的需求浪潮，过去 8 个月市场租金上涨了 12% 以上。 预计该市场将继续超越全国平均水平，在 Realtor.com 的 4 年最热门房地产市场中排名第四。
财产：
一个拥有 470 个单元的花园式多户住宅，拥有 39 栋建筑，位于印第安纳波利斯西侧，靠近鹰溪公园、I-65 和 I-465，距市中心 10 分钟路程。 该项目始建于 1977 年，2020 年进行了部分升级，提供了大量机会。 在过去的两年中，现任业主已投资超过 4 万美元进行升级，其中包括 500,000 万美元用于屋顶、250,000 万美元用于排水沟和停车场、250,000 万美元用于俱乐部会所和健身中心，以及约 100,000 万美元用于游泳池和野餐区的升级。 此外，俱乐部和设施最近升级为一流的豪华套餐。 由于总共 172 套公寓中只有 470 套已经升级，因此继续升级其余公寓是一个难得的机会，当然，鉴于已经升级的公寓的可行性证明。 平均而言，升级后的公寓租金比普通单位高出约 XXX 美元，其中有 2 个房间和一个客厅、1.5 间浴室和一个淋浴的公寓的租金增加了大约 XXX 美元+。 因此，未来的商业计划很明确：继续升级公寓，大幅增加收入。
老鹰公园：
该项目距全国著名的鹰溪公园仅数分钟路程，该公园是一个占地 15,756 英亩的郁郁葱葱的绿地，吸引了来自美国各地的游客。 这个广阔的林区不仅为居民和游客提供了令人惊叹的自然景观，例如通往海滩、湖泊、远足径等的美丽水库，而且还提供了许多家庭娱乐活动，包括“欧米茄”和高尔夫当然，以及进入购物中心。当地受欢迎的餐馆和商店。 沿 I-16 快速行驶 65 英里即可将居民带到印第安纳波利斯市中心，并提供大城市的所有机会和体验。
Astoria Park项目鸟瞰图：
在危机时期投资多户家庭的好处——会议演讲 纳德兰博览会:
Lior Lustig 关于投资 Multi Family 的好处的演讲：
在 Nadlan Expo 2022 会议上关于 Astoria 项目的演讲：
综合服务：
健身房 24/7 开放
商务贵宾室
租户俱乐部
受控访问
狗公园
湖泊和喷泉
网球场
操场
一个游泳池
烧烤综合体
有盖停车场
游戏厅
投资的主要方面：
投资财产重新稳定后的购买、改善和销售
资产 | 470间公寓位于印第安纳州印第安纳波利斯
资产评级蓝领工人，B+ 等级 (1977/2022)
投资期限3至5年
项目成本包括采购费用共计约XX万元
xxxK 每间公寓的平均价格
投资时间范围3-5年
购买价格 xx.x$
房地美贷 贷款银行
交易的优势：
透明度和控制
该项目将通过开发商的另一家公司 Element National Management 进行管理，并将取代目前管理该物业的管理公司。 这一优势将在投资过程的每个阶段实现最高效率、高透明度和完全控制。
机会
企业家设法以低于市场价格的价格完成了交易。 此外，前任业主能够为升级后的公寓获得 150-225 美元的更高租金； 开发商计划继续改善计划，因为大部分公寓仍未装修。
稳定与增长
印第安纳波利斯市场是美国稳定的房地产市场之一，在市场周期的任何时候波动性都非常低。 市场享有浓厚的兴趣和强劲的增长，预计未来十年也将继续。 从印第安纳波利斯驱车一天可以到达该国近 80% 的人口，鉴于零售和物流市场的面貌不断变化，以及 Salesforce 等科技公司对该地区，这些以及更多将有助于未来几年的稳定增长。
人口增长
在过去的 10 年里，印第安纳波利斯的人口增长了 8% 以上，其中汉密尔顿、布恩和亨德里克斯等印第安纳波利斯郊区的人口在过去十年中增长了 20% 以上。
投资策略：
自然生长
印第安纳波利斯市场正在经历 2010-2021 年人口和就业增长的主要浪潮。 人口增长是多户家庭部门最关键的需求驱动因素之一。 印第安纳波利斯市中心地区的年增长率为 5.98%，大都市区的年增长率接近 1%。 所有这些都使印第安纳波利斯大都市区处于继续保持高租金和入住率的有利位置。
强大的“退出”条件
特别是中西部和印第安纳波利斯对高质量经济适用房的需求空前高涨。 随着越来越多的雇主搬到该地区，建筑成本继续上升，房地产供应极为有限，预计这种需求将进一步增长。 这种类型的房产受到机构买家的高度追捧，该项目的改进计划肯定会使其在销售阶段更具吸引力。
与市场相比租金低
我们的分析显示，过去 12 个月该地区租金的大幅上涨导致了高达 $xxx,xxx 的差距。 该战略是通过改善租赁流程，当然还有升级公寓来弥补这一差距。
改进
改进策略包括升级至少 33% 的公寓，以及升级公共区域和泳池区、居民俱乐部、游乐场、标牌和球场。 我们的计算显示，由于改善操作，每间升级后的公寓平均租金增加约 $xxx 折扣，NOI（净收入）总共减少 $xxx,xxx。
大都会 印第安纳波利斯
随着超过 10 万居民的不断增长的都市人口，印第安纳波利斯无疑是中西部的一颗闪亮之星，它已经在多个国家排名中名列前茅。 地铁是多样化和不断发展的企业、受过良好教育的劳动力、世界级的体育赛事、著名的文化景点以及不断增加的娱乐、购物、餐饮和娱乐选择的所在地。 由于工作和生活的平衡，居民享有高于平均水平的生活质量，这一数字反映在始终如一的高全国排名以及源源不断的新发展和工作承诺中。 印第安纳波利斯市是印第安纳州最大的就业中心。 印第安纳波利斯，通常被称为“Indy”，是美国最大的经济区之一。 市中心区在过去几年经历了蓬勃发展的经济，超过 500 家地区、国家和国际财富 1,000 强和财富 XNUMX 强公司在都市区设有主要总部或分支机构。 印第安纳波利斯市中心的经济表现以其商业、旅游、政府、金融、制药和高科技研究中心而闻名。 随着 Salesforce.com Inc. 等科技巨头的涌入，科技行业的增长非同寻常。 其他初创公司继续搬到这座城市。
中位年龄 36.7
71K 平均家庭收入
140 多家科技公司
10家“财富1,000强”企业总部
印第安纳波利斯市中心
印第安纳波利斯市区通常被称为“平方英里”，是商业和娱乐中心。 Mile Square 提供许多适合所有年龄段的活动，一些顶级酒吧和餐厅也位于那里。
- 印第安纳波利斯市中心地区每年有 2 万游客
- 全市约 33,000 多间酒店客房
- 360 多家酒吧和餐厅
- 32家艺术文化机构
- 28个公园和公共区域
- 340 多德南的绿地
- 28 公里的自行车道和小径
- 去年开设了 72 多家新企业
投资印第安纳波利斯的最佳理由
最佳地段
该州近 80% 的人口都可以在一天的车程内从印第安纳波利斯到达，这在零售和物流不断变化的面貌中被证明是一个关键特征。
强大的企业基础
超过 10 家地区、国家和国际财富 500 强和财富 1,000 强公司在都市区设有总部或主要业务
经营成本低
印第安纳州位列对企业主征税最优惠的前十个州
优良的交通基础设施
印第安纳波利斯的公路交通排名第一，被誉为“美国的十字路口”； 该市拥有 11 条高速公路和 XNUMX 个州际交汇处，比美国任何其他城市都多
高等教育机构名列前茅
距市区20公里半径范围内有110多所高校，提供了一支技术精湛、素质优良的劳动力队伍
丰富的文化和生活品质
这座城市以其活泼和“精致”以及文化丰富和热情好客而备受瞩目
大雇主 在印第安纳波利斯
印第安纳大学—— （国际统一联合会）
提供本科、研究生和专业研究的公立大学； 印第安纳大学 - 普渡大学印第安纳波利斯分校是两所大学之间的合作项目，旨在扩大两所学院的知名度。
- 15,290 个职位
- 24,150 名学生（2021 年秋季）
- 92% 的学生住在校外
- 估计年度经济影响为 1.8 亿美元
- 250 多个学位课程
- 590 德南的校园
印第安纳大学健康
Indiana University Health 前身为 Clarian Health Partners，在整个大印第安纳波利斯地区雇佣了数千名员工。 “IU Health”是印第安纳州最大的卫生系统，为该地区提供医院和 36,000 名员工
销售力量公司
Salesforce 位于一座名为 Salesforce Tower Indy 的大楼内，这是一座 48 层的办公楼，是印第安纳州最高的建筑。
整个地铁提供 23,190 个工作岗位
- 84,000万平方米的办公楼
- 印第安纳波利斯地区总部
- Salesforce 计划在未来 40 年投资超过 10 万美元
埃斯肯纳兹健康
Eskenazi Health 经营着 Sidney & Lois Eskenazi 医院，该医院是该医疗集团的旗舰医院，也是印第安纳州最古老的公共卫生系统所在地。
- 全市4,620名员工
» 一个医疗设施，面积约 120 德南
弗吉尼亚州罗德布什医疗中心
Richard L. Roudebush VA 医疗中心是位于印第安纳波利斯的一家退伍军人医院，是整个印第安纳退伍军人健康系统的旗舰
- 第3,040话
- 中心的面积约为185德南
- » 校园内有 50 座建筑
协调员—— 联邦快递印第安纳波利斯
FedEx Express 印第安纳波利斯于 1988 年首次开业，在全市拥有约 5,000 名员工，是全球第二大货运设施
- 全市5,000个工作岗位
- 该设施约 223 德南
- 联邦快递每小时分拣 99,000 个包裹
- 全球第二大联邦快递枢纽
» 联邦快递计划在未来七年内投资 1.5 亿美元扩建设施
巨大的发展：
下 ELANCO 全球
Elanco 动物保健公司新的全球总部破土动工，接管了以前的通用汽车生物工厂。 该项目预计耗资超过700亿美元，并为该市带来约1,000个新工作岗位。
700 亿美元的投资
- 创造 1,000 个新工作岗位
- 总部设施将专注于实验室/研究
- 预计完工时间：2022 年底
装修 GAINBRIDGE 球馆
Gainbridge House 通常被称为 Bankers Life Fieldhouse，是美国国家篮球协会印第安纳步行者队的主场。 该建筑群正在进行重大翻新，估计耗资超过 300 亿美元。
- 耗资 362 亿美元的翻新工程
- 工程于2020年初开始
- 预计完工时间：2022 年底
会议中心扩建
- 印地市议会于 725 年秋季批准了 2020 亿美元的扩建
- 两家酒店（通过私人融资分别筹资）
- 800间客房
- 预计完工时间：2024 年
- 2号酒店
- 600间客房
- 开工日期计划于 2026 年
酒瓶区
Bottleworks District 项目占地 48.5 英亩，位于前可口可乐装瓶厂，作为其交通枢纽，代表了印第安纳波利斯最新的混合用途社区。 该计划位于马萨诸塞大道北端，包括公寓、146 间酒店客房（西榆树）、商店、电影院、办公空间和餐饮综合体。
- 一个耗资 300 亿美元的混合用途项目（住宅 + 商业）
- 72德南的办公空间
- 3德南的商业空间
- 7德南的食品综合体被称为“车库”
- 豪华酒店和车库于2020年完工
- 开发将于2023年完成
公司简介：
战略
该公司由其董事成立，目的是根据美国精密市场不断变化的动态，寻找、购买和管理独特的投资机会，重点是多户综合体行业。 鉴于 COVID-19 病毒后不断变化的市场动态，公司的每一项新收购都经过精心挑选，以提供出色和持久的现金流，以及长期增长和稳定。
公司管理
“July Residential”的背后是多户住宅领域的专家团队，他们以最专业的方式工作，寻找并获得新的机会，改善项目的运营和社区。 该团队及其合作伙伴包括 350 多名专业人员，位于纽约、华盛顿特区和博卡拉顿等城市。
经验和记录
公司的创始人和管理人员团队在美国市场定位、购买、启动改进和管理多户住宅方面具有公认的能力。 公司的三位创始人在全美拥有超过 15,000 套住房的购买、启动和管理经验，累计成交额超过 2 亿美元。
手术
该公司通过其经理和创始人全资拥有的姊妹公司，拥有一支由 200 多名多户住宅领域专家组成的团队。 该团队包括一个专门分析交易并相信在购买之前检查房产的分析部门，一个专门为每笔交易寻找和关闭最佳融资的财务团队，一个管理建筑工程的建筑和物业改善团队，以及负责物业日常管理和最大化利润的管理团队
这种设置允许公司在每笔交易中独立执行几乎 100% 的业务链，从定位资产开始，购买、改进、管理和销售。
在这个系统的帮助下，公司可以快速做出决策，找到其他人没有发现的价值，并在整个过程中与投资者和合作伙伴保持完全透明。
管理 七月 Residential / 住宅
罗伯托“LV”拉瓦利
公司创始人之一，拥有超过 20 年的经验，LV 管理和监督所有资产的持续管理，包括监督资产购买前的初始分析过程、财务系统、战略和预算的管理公司管理下的各项资产。 L.V. 兼任管理公司 Element National Management 的董事长，该公司管理着全美 12,000 多个单位。
元素国家管理：
是公司资产的独家管理公司。 “Element”由 July Residential 的创始人和经理之一罗伯托·拉瓦利 (Roberto Lavallee) 于 2007 年创立，“Element”管理着遍布美国 12,000 个不同国家的 9 多个住房单元的投资组合。 Element 在博卡拉顿设有中央办事处，在佐治亚州、得克萨斯州、路易斯安那州和密歇根州设有地区办事处。 Element 拥有一支由 350 多名职业经理人组成的团队，他们拥有多户住宅领域最好的技术和工具，以最大限度地提高效率并改善每项投资的利润线。 Element 是购买、改善和管理总价值超过 2 亿美元的物业的合作伙伴。
Berkadia 2022 年年中报告印第安纳波利斯
[交易 ID =“36053”]
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