达拉斯房地产市场可能在 2022 年崩溃
达拉斯住房市场
达拉斯房地产市场目前正在蓬勃发展，整个达拉斯地铁的价格同比上涨 25%，市场上没有关于股票的讨论。 毫无疑问。 这在很大程度上与达拉斯是美国领先的增长市场之一有关。
达拉斯的人口增加了 300 多人。 根据美国人口局的数据，它已经为其经济增加了近一百万个工作岗位。 在过去的十年中，这种稳定的经济增长已经转化为达拉斯房价的大幅上涨。 然而，这是有代价的，我相信多年来达拉斯的房价可能会大幅下降，尤其是在某些社区和邮政编码区。 所以我要为你们所有人、达拉斯的购房者和房地产投资者做的是分享达拉斯房地产市场的独家硬数据。 因此，您可以确定 2022 年是否是时候购买或等待进入达拉斯房地产市场，以及未来将发生最大崩盘的邮政编码和社区。 不夸张地说，让我们进入数据。
达拉斯的资产库存
我们将从查看库存开始，毫无疑问，如果您现在购买房产或投资达拉斯地铁房地产，您知道市场上的库存很少，您可以看到它代表在一张地图上，我们查看了组成达拉斯都会区的 11 个县。沃思堡及其过去两年股市下跌的百分比。 因此，例如，包括弗里斯科、普莱诺艾伦和麦金尼等城市在内的北方省的注册人数在两年内下降了 81%。 这是令人难以置信的人。 科林县市场上的房屋数量已从两年前的 3400 套下降到今天的 650 套。 据 Zilo 称，这就是为什么你可以看到价格在这个范围内上涨 36%。 那么，作为达拉斯的潜在购房者或房地产投资者，这对您意味着什么，Metro 是第一位的。
由于库存不足，市场上的房屋并不多。 这意味着，如果您找到自己喜欢的房子，您可能会获得很多优惠。 您可能需要出价高于要价。 同时，您以创纪录的价格购买——达拉斯地铁的价格在两年内上涨了 30% 至 40%，将市场推至前所未有的价格水平。 你可以真正感受到达拉斯房地产市场的增长。 通过查看这张图表，我们可以看到达拉斯典型房屋的价值，根据 Zilo 过去 25 年的数据，可以追溯到 1996 年代中期。 这就是我想向大家推荐的内容，从 2014 年到 2 年左右，达拉斯的房价从 1996 年到 2014 年仅每年上涨约 XNUMX%。
达拉斯房地产市场的转折点
然而，自 2014 年以来，达拉斯市场出现了转折点，价格开始飙升——过去八年价格飙升。 自 10 年以来，它们的规模翻了一番多，年增长率约为 2014%，这使得达拉斯在过去八年的估值中位居美国所有房地产市场的前 20 名。 它肯定会破坏达拉斯所看到的经济增长。 整个都会区有近 25 家财富 500 强公司。 新工作、新的人口增长以及迁往达拉斯的新移民，尤其是逃离洛杉矶和旧金山等加州城市的人，都有大量增长。 这些人通常来达拉斯。 他们带来了很多钱，这推高了公寓价格。 达拉斯公寓价格上涨的最大结果是，在达拉斯地铁内拥有房屋的成本显着上升。
在达拉斯维持房屋的费用
从这张图中可以看出，黄线显示了典型的达拉斯房东支付的两年房产税。 蓝线表示典型的年度抵押贷款支付，绿线表示两者的组合。 可以看出，从2015年开始，购房成本、房贷还款、房产税开始上涨，尤其是最近一年。 好吧，现在典型的年度拥有成本是 24,000 美元。 在过去的 12 个月中，我们看到达拉斯在短短 35 个月内就增加了 12% 的房屋拥有成本。 在这里，达拉斯房地产市场的增长遇到了一堵砖墙，达拉斯的房价和抵押贷款支付和房产税变得太贵了。 当地人再也买不起了。 到 2022 年初，达拉斯的普通工人将不得不花费近 40% 的年利润来买得起一套现代住宅。
这反映了平均 30% 的增长，从长远来看，达拉斯从今天起将达到 40%。 随着 2022 年抵押贷款利率的上升，这可能会进一步上升。最终结果是，过去八年我们在达拉斯看到的房价上涨不会像现在这样继续下去。 而且我相信不仅价格增长会放缓。 未来几年的增长将是负数。 但是，达拉斯地铁某些地区的价格下跌风险比其他地区更大，尤其是当您谈论价格上涨超过工资时。 由于这种可能性，我认为达拉斯地铁中的某些社区很容易受到未来价格下跌的影响，而我认为其他社区的风险较小。
达拉斯风险最高的地区
现在，我将向您展示沃思堡和达拉斯所有都会区的邮政编码详细地图。 然后，您可以了解未来价格下跌风险最大的社区和邮政编码，以及最有信心防止价格下跌的社区和邮政编码。 实际上，它归结为您所看到的社区的基本收入和贫困状况。 这就是我们在这张地图中看到的。 达拉斯都会区的贫困水平目标分析。 总的来说，你要警惕在贫困率高的地区购买，因为从历史上看，当情况失控并且价格下降时，那些下降幅度最大的高贫民窟，不幸的是，那里发生了最严重的车祸。 在地图上的橙色区域之后，特别是在达拉斯市中心以南的这些社区中，我们的贫困率非常高，这些社区中几乎有三分之一的家庭或低于贫困线。
我们还可以看到沃斯堡有很多贫民窟，尤其是在市中心周围。 我会警惕在这些地方购买。 同样，从历史上看，这些目标一直是最善变的。 虽然如果我们向北到达这些灰色目标，在像凯勒这样的城镇而不是像罗阿诺克或像南湖这样的地方，较低的贫困水平似乎是中等收入，但我们会看到非常低的贫困水平和高水平的中等收入。 如果我们搬到弗里斯科和普莱诺，我们可以看到同样的事情。 因此，鉴于贫困率较低且收入中位数较高，我认为陷入灰色地带的可能性较小。 如果你真的对 2007 年到 2012 年的房地产崩盘进行分析，看看美国的所有目标，那些在上次崩盘中崩盘最严重的人在崩盘前的贫困率和价格上涨率都很高。
在我看来，这些橙色区域靠近达拉斯，而在偏远郊区之外的灰色区域，在更富裕的郊区，风险较小。 但是，这并不意味着他们没有风险。 我认为，在达拉斯郊区，尤其是远离乡村的郊区，存在房地产供应风险，因为达拉斯现在有很多新建筑。 这是大家需要了解的。 美国房地产市场有这样一种说法，即房屋缺乏，我们没有建造足够的房屋。 这种说法当然不适用于达拉斯，在德克萨斯州，达拉斯建造的新住宅和公寓几乎比美国其他任何地方都多。 我的意思是，看看过去 30 年新房和公寓楼价值从达拉斯港地铁撤出的许可证数量的人员图表。
2022-2023 年在达拉斯开工建设
您可以看到，在这些时刻，我们正处于高峰期，在 2020-2021 年底进入时，在过去的 79,000 个月中获得了近 12 个建筑许可证。 与 15 到 18 个月前相比，这是一个巨大的飞跃。 短期内增加约20%的施工量。 您还可以看到，我们远远高于我们在 2022 年代中期看到的建筑和许可水平，当时人们在 2023 年代中期建造了太多房屋。 你可以看到达拉斯今天的建筑比他们建造的多，所以达拉斯的所有房屋建设和许可证对于你作为未来几年的购房者来说当然是个好消息，这意味着会有很多库存 - 新库存将于 XNUMX 年和 XNUMX 年上市。
但坏消息在哪里，所有这些新库存将推高达拉斯的房屋和房地产价格。 但同样，在达拉斯地铁市场的供应风险和库存风险方面，您需要考虑很大的差异，您可以在上面的地图中看到，我们在图中关注了住房单元的增长。 根据统计局的数据，红色区域是开工最多的区域。 在达拉斯北部和科林县的城市，如弗里斯科、麦金尼、赛琳娜、奥布里和小榆树，您会看到一大堆新建筑提前建成。 我们还看到沃思北部以及市中心市中心和达拉斯胜利公园的建设大幅增加，我们实际上看到了更多的单户住宅。
但是，这里的库存仍然有很大的增加。 与此同时，灰色地带的新建筑工地要少得多，比如欧文和阿灵顿，甚至沃思堡的中心。 事实上，在过去的四五年里，住房单位一直在下降。 因此，由于灰色区域的供应导致住房衰退的可能性较小。 在这里，您确实需要了解您对达拉斯房地产市场风险的理解。 如果您所在社区的贫困率很高，则意味着发生车祸的风险更大。 如果您的社区有很多很多新房，这意味着公寓价格放缓和公寓价格下跌的风险更大。
然而，更广泛地说，如果您今天在达拉斯沃思堡地铁站购物，您应该预计未来几年会有所下降。 这只是在价格处于历史最高水平的房地产市场购买的简单现实。 最糟糕的。 我想很多人都不愿意接受这个现实。 他们想对自己说，哦，来自加利福尼亚的移民将永远持续下去。 工作的增加将继续获胜。 但现实情况是，移民趋势往往是周期性的。 在加利福尼亚，现在有很多人离开。 15年前和30年前离开的人也很多。
在某个时候，人们可能会返回加利福尼亚。 在某些时候，我知道现在很难理解，考虑到这个国家正在发生的事情。 然而，历史迁移是周期性的。 不要依赖那些来自加利福尼亚的买家，他们会继续来达拉斯，因为在某个时候它会放松。 而此时，在达拉斯当地的房地产市场，以每年24,000美元的成本为当地工人买房，长期在达拉斯的当地人将崩溃。 而在这一点上，房地产市场将真正开始挣扎。 我预计在未来三到四年内，达拉斯地铁的房价可能会下跌 15% 到 20%。 我认为这些降价在有大量房屋建筑的贫民窟会变得更糟。 在房屋建筑较少的较富裕地区，它们不会那么糟糕。
在两年内库存下降 70% 的情况下，很难找到你喜欢的房子，而且很可能价格处于历史最高水平并且价格下降，尤其是当抵押贷款利率上升时。
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