我是如何在得克萨斯州达拉斯的火爆市场上以每平方英尺 5350 美元的价格购买一处巨大的 61 平方英尺房产的？
嗨朋友们，
我敢肯定，我不需要告诉你，目前美国最热门的市场之一是德克萨斯州——许多公司，如埃隆马斯克的特斯拉、苹果、惠普等，正在迁往德克萨斯州，并与数万名工人一起搬迁，原因是炎热的天气、低廉的土地成本、税收优惠、便利的公司法规等等。
虽然德克萨斯州奥斯汀已经上涨了约 45%，达拉斯在过去一年中上涨了 30% 以上，但我们将大部分交易集中在德克萨斯州休斯敦，这还有很长的路要走——但在德克萨斯州的其他市场购买的愿望没有过期。
北达拉斯有许多沸腾的市场，例如普莱诺和弗里斯科，在过去两年中上涨了 70-80%，您可以看到这些地区可供购买的房产数量已下降到十分之一两年前在这些市场上可用的数量。对我来说，在似乎已经耗尽增长的沸腾地区购买是没有意义的。 最终价格将取决于居民的支付能力，随着抵押贷款利率上升和通货膨胀加剧，潜在买家的支付能力将下降，我预测在这些领域，未来几年我们将看到高达 20% 的价格调整.
影响这些地区的另一个因素是，虽然今天的房屋供应量很小，但我们看到达拉斯大约有 79,000 个建筑许可证正在建设中，并且房屋处于不同的施工阶段，这将导致房屋洪水 - 比 2008 年更大的洪水.
因此，在今天的市场上，有必要将重点放在容易发生危机的多户住宅综合体或关键地区的市场价格远低于市场价格的房产上，这些房产仍远未实现其价值最大化并且“在邻里的错误一侧” - 意思是考虑到积极的移民和高档化，毗邻昂贵的社区继续强大的社区将渗透到较弱的社区并影响其价值。
房地产有一条不成文的法律——该法律紧随“位置位置法”之后——根据该法律，在购买中获利！ - 这意味着我们购买的资产必须以低于市场价格的价格购买——而不是直接从场外资产的卖方处购买。
好的交易将来自陷入困境的卖家或陷入困境的财产 - 或两者兼而有之，即陷入困境的卖家或陷入困境的财产 - 我们的目标是为卖方找到解决方案，并且该解决方案将以大幅折扣的形式出现购买价格。
因此，我们开始在达拉斯寻找具有良好地区和好学校标准配置的房产，并考虑搬到该地区（在举手在凉爽的奥斯汀寻找房产之后），但我们很快意识到达拉斯的价格在好的区域对我们没有意义。攻击和快速！ （尤其是在进行了深入的市场调查后，意识到这确实是一个机会）
因此，这处房产的规模首先是非凡的——这是 By Far 社区中最大的房产。 只是一座城堡——而且他也没有省钱——很明显，他的主人是一个非常耐用的人，在里面投资了很多——只有这样一个房产的屋顶价值 40-50 美元，而这个房产的屋顶是几年前，状况良好。
一般来说，我不是按绝对价格，而是按每平方英尺的价格寻找房产——价格有时会产生误导——在 300,000 美元附近看到 500,000 美元的房产，并认为它很划算——只是你没有注意到的是该物业面积为 1500 平方英尺，每平方英尺的价格为 200 美元 - 高于该地区的价格，因此绝对价格对我来说不太感兴趣。 对我来说，我按重量购买一平方英尺 - 尽可能便宜，更好，当然是作为房产面积和未来收入潜力的比较衡量标准。
有问题的房产以 420,000 美元的价格上市，市政府的挂牌面积约为 4,345 平方英尺，即每平方英尺 96 美元的价格。
同一条街上的翻新房屋售价为 180 美元，每平方英尺 200 美元——半价——所以这听起来很有趣，我们开始关注。
该物业失去合同并以 394,000 美元的价格重返市场——这是一个极好的价格。 我们已经是每平方英尺 90 美元。 不到一半的价格 - 根据照片，该物业看起来处于合理的状态，而不是需要进行全面翻新的情况。 我喜欢已经脱离合同的房产——卖方面临压力。
由于该物业需要修复其地基，因此之前的买家可能无法在检查报告后获得该物业的抵押或偿还。
需要注意的是，我投资的其他大多数地区都包括我居住的纽约，地基问题将立即取消资格 - 但在土地柔软的德克萨斯州，几乎每处房产都有地基问题，维修费用相对便宜，因为有很多公司专门从事这项工作。尽管在德克萨斯州，人力成本比纽约和德克萨斯州要便宜得多，但总的来说，他们对这个问题并不感兴趣 - 所以如果来自加利福尼亚州或纽约收到了一份关于基础问题的检查报告，如果他不做功课，他会放弃的。由于财产的状况。 对我来说，这是一个机会。 考虑到太古锅在这样的价格下，即使我必须投资100美元进行维修，我在价格上仍然要好得多。
因此，我和我合作的经纪人 Yaron Yashar 决定继续提出要约。 我们联系了卖家的代理人，我们进行了联合勘探电话。 我们想检查是否有更多的空间来协商价格，令我们惊讶的是，我们得到了肯定的答复。 我们决定不要太低以免赶走卖家，但另一方面我意识到这里可能存在一些问题 - 卖家或财产或两者兼而有之 - 而普通买家会回避 - 这就是机会出现了——这些正是以低于市场价格进行良好房地产交易的地方。
我们提前提供了370 - 所以我们降低了未来谈判的起点。 由于卖方已经知道该财产，并且由于该财产已经在合同中，因此对财产中的问题进行了检查和了解-这是一个很好的灵活性机会。 如果这是该物业签订的第一轮和第一份合同 - 很可能不会发生这种灵活性。
传达给卖家的图片——“我帮你一个忙，我愿意为你承担这个负担”
卖家同意了。
我们与市政当局核对了发放给该物业的许可证 - 建筑许可证 - 并看到还有另一个未在市政当局注册的完整住房单元 - 一个大约 1000 平方英尺的单元 - 所以我们已经在面积为 5350 平方英尺的物业中。
以 370,000 美元的价格，我们已经是每平方英尺 69.15 美元！
当房产以每平方 180-200 万美元的价格出售翻新房产时——你知道这里没有犯错的余地——即使你以每平方 69 美元的价格重建整个房产，你也有很大的错误空间
我们签订了合同并确定了检查日期，对我来说，370的价格是目前谈判的起始价格。
我对大量的财产检查员（检查员）进行了全面研究，查看了他们报告的详细程度，并选择了在我看来最详细和最专业的检查员——即使它更昂贵。 在这种情况下，价格并不高——最好为一份专业而详细的报告付费，因为这份报告是你谈判的入场券，可以为你赚很多钱——它是你的彩票，你应该谨慎选择。
我知道，为了进行专业谈判，我需要工具——我不是那种在没有接地的情况下将数字抛向空中以期降低价格的人之一。 我知道，为了达到更低的价格，我必须将报价建立在事实和数据的基础上。
在这一点上，我们发现了导致家庭压力的另一个因素，除了离婚 - 作为与产权公司合作的一部分，我们还发现这个家庭欠市政当局 18,000 美元的税款 - 那么这意味着什么 -家庭目前陷入财务困境，财产可能被取消抵押品赎回权！ 很可能他们“花”在第一位没有成交的买家身上的两个月只会给他们更多的压力，他们必须不惜一切代价完成交易。
应该理解的是，在这种情况下——如果房产被止赎并进入止赎——房产将出售一切。
我知道我拥有的贷款公司， 纳德兰资本集团, 在数十个融资实体之间进行反向投标以找到最佳报价 我可以以有吸引力的利率快速完成交易（我们的记录是 16 天），因此即使是 30 天的合同也足够了。
我和 Yaron 一起与检查员一起进行了非常详细的缩放，当然我确保记录了会议，我们讨论了财产中的所有重大问题。 我提前向检查员强调，甚至在检查之前，检查的目的是谈判财产。 我还为一项特殊服务支付了 50 美元，该服务使我能够就报告中的所有问题获得报价——我知道它可以被我用于谈判并给我一个预期成本的概述。
特别报告显示，不包括地基成本在内的整修总金额为 40,770 美元。 有了基础，我们在“纸上”谈论大约 80 美元。
我们从另一家承包商那里获得了另外 96,000 美元的翻新报价，以及另一个包括使房屋焕然一新的报价-最高报价为 181,000 美元-拆除房屋并重新组装。
Yaron 告诉我，他有一封电子邮件，他通常会发送给代理——我让他让我处理谈判，他同意尝试我的方式。
从过去对许多资产的回顾中，我知道数据呈现的质量是决定因素。
我准备了一份 29 页的详细报告，其中包括对房产的详细解释、他考虑关注的主要检查问题、与检查员的视频、三个报价和更多解释。
一般来说，在谈判游戏中——要赢得比赛，你必须处于全力以赴并愿意放弃交易的位置——让卖方感觉这是你的报价或什么都不是，以及谈判中的每一步你必须得到一些回报。
简要提醒 -
应该记住的是，该物业提前以对其规模有吸引力的价格进行了营销 - 420
由于他重返市场 - 以 394 的价格提供
我为卖家创建了一个与我们在检查房产之前愿意支付的价格 370 万的相关性。
价格比我们开始谈判之前的一个有吸引力的价格下降了 50 美元——所有这些都向我们表明了卖方的状况和财产的状况，并向我们传达了——有灵活性，有有话要说。
我自己给代理写了一封电子邮件-我解释了情况，显示了维修的平均成本，并根据实际情况和数字提供了所有信息-我最后说我愿意“妥协”只下载 $ 70,000 和自己承担其余的装修。
我们发送了电子邮件。
对我来说，这是“活到老去”——会抓住或不会抓住。 大数定律 - 提交大量投标并且不要在情感上与任何财产或投标联系起来 - 如果投标成功，它就会成功。
需要知道如何释放。 去吃饭 
精美的德克萨斯美食和等待🙂
如果卖家同意你就往前走，如果不是也好。
当 Shiron 一周后问我是否要回去与卖家核实时 - 我说不 - 我不想展示压力过大的买家的照片，而且我真的没有压力 - 应该让其他人拿出报价和如果他真的绝望并且可以失去财产并且没有其他选择 - 他会同意 - 并且发生了什么。 一个半星期后，亚龙回到我身边，我没有开口并写信给我——他们接受了这个提议！
他们要求的是两周的格雷斯-在那里他们可以组织起来并离开该物业-我同意了。
我们要了我们产犊的电器——冰箱、炉灶和洗衣机。 由于与卖家的关系非常好 - 我们还收到了一台巨大的三星电视作为礼物。
当被要求延长时间时 - 它已经在租用房产 - 我们同意每增加一天 100 美元。
当他们要求再延长 4 天时——我要求提供房子的摄像系统——他们同意了。 这就是我在整个物业中安装摄像系统的方式。
所以总的来说，在谈判中，我知道每个卖家都有自己的情况——而且我知道卖家所处的问题情况——他们有一个解决方案。 也许不是最佳的，而是一个解决方案。
他们可以立即摆脱债务，摆脱因财产损失而面临的危险，在他们的余生中获得一大笔钱，并将这些麻烦抛在脑后——欠市政当局的债务，修复地基的需要并以新的方式和新的生活搬到新的地方。
合同获得批准后，亚龙问我是否开心——我说不开心。 “钱是在楼梯上数的。” 这不是让我兴奋的地方——我知道工作的语言才刚刚开始——在房产稳定并产生收入之后，我将被淘汰。 人们还需要了解一路上会遇到什么困难和意外成本。 日期的另一个愿景。
我在成本方面做出了最悲观的预测，因此我不能以这个价格输掉，但我当然会争取最优化的情况。
我开始工作了——
首先保险—— 以前的车主支付了大约 6000 美元——在几个电话之后，我能够以 2500 美元的价格获得相同的保险。
电、水、气—— 在那里，我也进行了优化。
关于税收—— 我必须向市政府报告购买的低金额，以便将其反映在税收中。 此外，如果我们住在那里，您可以通过 Homestead 计划进一步降低金额。
现在要做出决定——这处房产的目的是什么——所以这些是摆在我面前的选择：
1、住宅+长租或短租
住在 3000 平方英尺的大单元中 - 巨大的客厅，带按摩浴缸和步入式衣橱的主人，疯狂的厨房，两个大型儿童房和一个完整的儿童淋浴间，客用卫生间和另一层带大阁楼，也有更多的淋浴间和巨大的壁橱。
在此选项中，我们可以将两个不同的单元作为 Airbnb 或标准租金出租。 小户型可以带来约 1000 美元，大户型可带来约 1300 美元的定期租金。 在短期租赁约三倍。
问题是它现有的风格——西班牙风格，不太适合短租——新房子大面积的颜色——所以颜色好不好可以争论——适合居住的人群这个区域——所以短租投资要大得多——但长租大部分房产重刷——最大油漆维修——大幅折扣。 厨房也不需要太多的工作 - 对于短期租赁，我可能会将其漆成白色，但对于长期租赁，黑色就足够了 - 所以我们将对颜色进行零接触，仅此而已。
Airbnb 的亮点在于有多种选择——你可以全部租用——然后它与极少数的房产竞争，因为在达拉斯没有多少这种规模的房产可供出租——一座 7 间房间的城堡
或者根据房子的不同区域租用 - 所以你可以给它几个选择 - 在任何情况下，粉刷整个、家具、从投影仪添加像游泳池这样的景点等的成本目前都没有意义 - 但它肯定是未来的一个有趣的选择
2、全屋租金
整个房子7房6.5卫的定期租金——我选择了多家管理公司——根据装修水平和管理公司的意见，每月3500到4500美元不等。
进行大规模的装修，大概可以达到6000美元的租金，但装修会超出邻里的水平，不会相应地增加房产的价值。
3.将整个物业转换为Airbnb
大约三四个单元——在这种情况下应该把它的整个风格从西班牙风格变成短期租金的坚实风格——投资在50到70万美元之间。 它可能会在以后进行，但在与该主题的专家共同决定时，最好先定期“运行”几年会议，看看它是否有问题，解决它们，然后继续进行一个举动——我们不希望短期租户出现问题。
4. 将房产拆分为 4 个单元
该物业已经建造了大约三个单元 - 通过在物业左侧打开一扇门并添加两个室内门和一个小厨房，我在二楼获得了另一个约 700 平方英尺的出租单元，您可以获得约1000 美元
也就是说，在此选项中，租金潜力为：
一种。 大客厅的主体，带按摩浴缸的主卧室，客用卫生间和完整的卫生间，巨大的厨房和两个儿童房-是的$ 2500到$ 3000
B. 拆分后楼上 - $ 1000
第三。 1350 平方英尺的后部单元 - 两间卧室、贫民窟厨房浴室、洗衣机和私人庭院 - 每平方英尺至少 1 美元 - 比如 1300 美元
D. 改造后院子里的单元——需要8000到10000美元的改造——可以短租，租三倍或保持原样——比如1000 XNUMX
也就是说，在正常的租约中，房产如果分成四个单元，应该带来6,300
在成本方面——与此同时，我从许多建议中收到了四项修复地基的建议——报价范围从 16,000 美元到最昂贵的报价，再到表面上给人印象最好的公司的大约 6000 美元。我——所以不是最贵的就是最好的。
这家公司与其他公司相比，配备了专业的测试设备，并告诉我房子的整个后部不应该修理 - 与其他试图推动尽可能多的工作的公司相比
我可能不得不将 French Gutters 放在 grag 的一侧，以防止水渗入地基——他们是唯一提出这个建议的人，他们从我这里得到了更多的分数。
至于装修——有些承包商提供了 40-50 万美元——有些人直接完成工作而没有收取高额佣金，只提供了一半或四分之一——我仍处于测试阶段。
我不打算在这个阶段在这个物业的装修中“埋”很多额外的钱 - 宁愿为下一个房产存钱，让这个房产运行并开始生产现金，以免浪费空置房产的时间，也因为现阶段的指南针无法证明它是合理的 - 这个房产已经是整个社区中最大最豪华的社区不会跟上价格-当这种情况发生时，将其翻新到高标准并以接近一百万美元的价格出售将是有利可图的-我们还没有-可能还需要十年时间——除了对现有颜色的有趣品味之外，它们是否漂亮或不相对较新，而且这个社区的租户至少现在没有必要升级到不需要升级且适合邻里的性格。
所以总而言之，人们需要知道在哪里购买并跟踪干燥的数据——德克萨斯州北部的所有地区——已经上涨了 80%，而且我的口味没有投资机会——如果不需要购买住在那里 - 这不是现在投资的地方。
像这个地区这样的地区正在经历高档化并被视为新建筑，并且位于战略位置 - 靠近景点和市中心 - 而且价格尚未像其他地区一样上涨。
当然，您必须到该地区查看该街区房屋的状况，这就是您所做的-在该地区您可以看到已经被翻转的房屋-我毫不怀疑，几年后整个区域将发生变化 - 您可以在照片中看到可比对象。等等。
那么房产的价值是多少 - 维修后价值 - ARV？
根据 Redfin 网站 - 最高 651,000 美元 - 根据每平方英尺 149 美元和在市政府登记的大小。 （不包括庭院住宅单元）。
我们将知道再融资六个月的价值 - 在物业租赁一段时间后的重估中。
假设我们使用每平方英尺仅 110 美元的价值进行比较——按其全尺寸计算，我们已经为 577,500 美元。
当它是每平方英尺 180 美元或 200 美元时，它的价值是多少？ 按其全尺寸计算，我们的价格为 1,070,000 美元——原则上，房产越大，每平方英尺的价格就越小，所以我不会把它作为一个比较指数，但肯定有可能在十年内达到这样的数额发展。
重要的是要强调，并非一切都是完美的——从那里机会——美国的价格和需求来自大量参数——一个非常重要的参数是人口、学校和犯罪率的组合。
购买该物业时评估该地区将来会有所改善-因此，我们在该物业中的住宅功能目前是不可能的。 这不是一个糟糕的地区，但学校排名对我们来说太低了——尤其是与我们的学校被评为 9 级和 10 级的长岛相比。
因此，本周我将决定一个承包商和该物业的最佳策略——如前所述，我们来了两个星期来照顾该物业，并在过渡方面检查德克萨斯州的各个方面。 在比较达拉斯和纽约的住宅时，这里和那里都有一些见解——毫无疑问，今天是德克萨斯州的热门商品——作为一名房地产商人，我更喜欢靠近商品、机会和联系。 除此之外，还有一个家庭和我一起 - 目前任何真正想经历这个 Nirit 的人 - 厌倦了纽约的寒冷，所以我们当然带着孩子们，本周我们将访问当地社区 - 我们会去到拜特查巴德、童子军、犹太学校等等——这里有一个热情的以色列和犹太社区。
无论如何，如果我以 330,000 美元的价格全押，总收入为 6300 美元——我在达拉斯市中心的美国最疯狂市场的回报率为 22.9%。 我会说还不错。
那么我们有什么？
以 300,000 美元的价格购买 - 相当于 Square Pot 的 56.074 美元
翻修地基、翻修室外单元、在屋顶和小厨房增加一个单元以及对房屋进行小修的成本——假设在 30,000 美元的范围内——我们为 330,000 美元——其余为每平方英尺 61.68 美元。
因此，如果您已经走到这一步，您可能对此类交易感兴趣 - 所以请随时与我们一起投资并向我们学习。
任何对此类交易感兴趣的人 - 明天我们将开启第一个周期 我们与 Gal Schmuckler 和我 Lior Lustig 的批发轨道 在这条路线上，我将向学生详细介绍交易并提供我创建的报告，查看所有装修报价，访问与检查员的录音采访，在那里您可以准确看到我的要求以及我如何指导打电话，测试报告和给代理的信 - 当然很乐意回答任何问题。
重要的是要记住，该房产在市场上——在 MLS 中——这意味着它向所有人开放，因此与之相关的竞争更加困难。
想一想，如果该物业没有向所有人公开，并且您甚至在它上市并进行谈判之前就已经联系到它的所有者，会发生什么？ 你的工作轻松多了，压力也小了很多——这正是我们在赛道上所教的——如何获得市场上的场外交易，如何找到压力大的卖家，或者有问题的房产或卖家不在状态或不再有管理财产或资产愿望的老卖家 他们中有很多股权 - 这些资产有兴趣让卖家出售，以实现自购买以来资产中的利润它。
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在视频中 - 与管理公司一起检查房子。
在接下来的视频中，我们将更新交易和装修的进度。
祝大家好运！
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