同时买卖房屋 - Home Swap

买房和卖房可能是一项艰巨的任务。 尝试同时做这两个？ 感觉真的不可能。 幸运的是，有一些解决方案，包括 Home Swap，这是一种创新的贷款计划，有助于消除如此复杂的过渡带来的压力。

Home Swap 提供了一种购买和销售房地产的新方法，使用金融工具，您可以先购买您的梦想家园，然后再照顾您当前的家园。 还有其他一些很大的好处，例如在出售前预付高达 25,000 美元的首付。 以下是您需要了解的内容，包括对有关该计划的一些常见问题的解答。

什么是家庭交换？
房屋置换是一项贷款计划，旨在帮助现有房主在不出售现有房屋的情况下购买新房。 它的功能类似于传统的过渡性贷款，这是一种短期贷款，人们可以用来获得长期融资。 与其先出售然后在寻找新房购买时寻找临时住房（或更糟糕的是，申请两次抵押贷款），房主可以灵活地关闭他们的新房，然后完成销售过程。 这意味着没有双重抵押贷款，也没有为了尽量减少关闭之间的时间而调整时间表。

家庭交换如何运作？
房主通过 Home Swap 背后的公司获得预先批准和完全签署的房屋贷款贷款。 保证新房购买价格的1.25%的便利费，贷款还包括首付。 （家庭交换用户可以在收盘时支付 1.25% 的费用，或者将其滚动到他们借入的金额。）
当他们找到他们想要购买的房屋时，买家提交他们的报价并且不必出售他们以前的房屋来关闭。 随着这一举措，他们将开始支付新的抵押贷款，而公司的首付则涵盖了长达六个月的旧抵押贷款的支付。
在安顿新家时，房主会将他们的旧房列出出售。 如果他们需要在出售前进行任何改进，他们可以为这项工作申请高达 25,000 美元的房屋置换贷款。
房主通过他们选择的房地产经纪人出售他们的旧房。 假设在通过 Home Swap 转移抵押贷款的六个月内，该房屋没有在公开市场上出售。 在这种情况下，房主可以选择以预先确定的报价直接将其房屋出售给公司，通常约为该物业公平市场价值的 80% 至 85%。
就像普通的公寓贷款一样，公司在关闭您的贷款后出售您的贷款，并将您的抵押贷款还清给购买它的公司。 房屋交换贷款的支付是 1.25% 的便利费。

使用 Home Swap 有什么好处？
最大的优势是房主在购买新房之前不必出售现有房屋。 这是一个巨大的优势，因为大多数人没有财务灵活性来承担同时偿还两笔抵押贷款的风险。 当然，您仍在使用 Home Swap 支付您的第一笔抵押贷款，但它已计入您的借款金额，因此您每月无需进行两次检查。 此外，由于您是在展示您的第一个家之前搬家，因此您不必在日常生活与开放式住宅之间寻找出路。

另一个主要优势是买家可以避免销售案例，这可以防止他们在旧房未售出时关闭。 这为买方和卖方提供了更大的信心，后者可能会因此发现买方的报价更具吸引力。 报价本身的功能很像现金，因为公司保证贷款将在交易结束日获得融资。

更换房屋与传统贷款
一旦你关闭你的新家并且你的贷款被出售，就不可能将它与传统的抵押贷款区分开来。 房屋置换和标准贷款之间的主要区别发生在关闭之前，以及您通过房屋交换获得的出售原始房屋的服务。

请记住，便利会带来费用，因此虽然您可能会通过 Home Swap 获得更多的钱，但您将使用 1.25% 的设定便利费支付额外费用，这可能超过您的来源费用。 以传统贷款担保。

有什么相似之处？
成交费用
如果您选择 Home Swap，您仍需支付所有通常的过户费用，包括与产权相关的费用、律师费和贷款费用。 这里唯一的区别是，如果您使用 Home Swap，您还需要支付 1.25% 的手续费； 但是，如果您不想在关闭时还清它，它可以转入您的抵押贷款。

费率各不相同
与任何房屋贷款一样，您的利率仍将取决于您的资格。 您对借款人的信用越好、风险越小，您的贷款条款就越好，无论是通过 Home Swap 还是其他贷方。
灵活的住房选择
与任何房屋贷款一样，您可以使用 Home Swap 买卖不同类型的房屋。 公寓、联排别墅和新建筑都符合条件，不会妨碍您获得融资。

有什么不同吗？
无条件资助
只要您的相关信息在批准和关闭之间没有变化，您就可以通过住房贷款获得无条件的现金支持。 这让卖家有 100% 的信心相信融资将在交易结束日生效，无论您的第二套房子是否已售出。

传统贷款可能出现不可能的非销售情况，但由于它们对贷方来说有风险，因此您需要获得现金来支持它们。 房屋净值贷款、过渡性贷款或储蓄贷款是实现此目的的方法，但它们将与您的新抵押贷款分开进行。

市场可用性
您可以在任何地方获得传统的抵押贷款，但 Home Swap 仅在有限的地区可用。 截至 2022 年 15 月，该计划在 100 个州的特定大都市地区开展（计划在未来两年内扩展到​​ XNUMX 多个市场）：亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、乔治亚州、伊利诺伊州、马里兰州、密歇根州、明尼苏达州、北卡罗来纳州、俄勒冈州、南卡罗来纳州、田纳西州、德克萨斯州华盛顿州。 访问家庭交换城市页面以获取完整的位置列表。

截止日期保证
如果您急于搬进新家，那么您很幸运。 使用 Home Swap，您可以保证 30 天的购买结束期，如果延长该期限，他们将给您 5,000 美元。

改善基金
如果您在出售前需要一些额外的现金来改善您当前的房屋，您可以使用 Home Swap 房屋准备服务为您的项目争取高达 25,000 美元的资金。 该公司甚至将包括其选择的承包商并在签署完成的工作后处理付款。 对于传统的公寓贷款，您需要通过其他方式为任何维修和改善提供资金，例如房屋净值贷款、个人贷款或信用卡。

家庭交换评论
家庭交换合法吗？ 是的，房屋交换是一个真正的计划，公寓买家可以使用它来购买房屋并一次出售一个 - 或者用于作为首次购买者购买房屋。

同时购买和出售房屋的其他选择
对于也需要出售的买家来说，房屋更换是一个不错的选择，但它不是唯一的选择。 如果您在市场上同时进行买卖，您可以通过以下一些其他方式为此举提供资金：

房屋净值信用额度）HELOC）
HELOC 是一项贷款，允许房主借入其当前房屋的净值金额。 您在当前房屋中居住的时间越长，您拥有的资产就越多——因此您将能够通过 HELOC 借入更多资金。

HELOC 很像信用卡，因为您对贷款（您的资本余额）设置了限制，并且您可以在需要时取走您需要的东西。 但是，要购买新房，您可以继续购买，尽可能多地超出限额，然后将其购买。

请注意，虽然 HELOC 的正常还款期约为 20 年，但您必须在出售房产之前全额偿还贷款。 这应该不是问题，只要您现在可以以至少与您的抵押贷款相等的金额出售您的房屋。

过桥贷款
公寓互换是过渡性贷款的一个例子，这是一种短期贷款，您可以通过该贷款来“过渡”购买新公寓和出售旧公寓之间的时期。 定期过渡贷款（也称为周转贷款或缺口融资）不会带来更换房屋的额外好处，但根据您的情况，它仍然是一个不错的选择。

与 HELOC 一样，您将通过过渡性贷款来抵押您的房屋净值。 与 HELOC 不同，如果您的房屋没有立即售出，您没有可以延长的还款期。 调解贷款还款期通常在 12 个月后开始，届时您将负责偿还贷款并支付新房的抵押贷款，前提是您无法出售。

过渡性贷款的好处是它提供的灵活性，它使您能够提出无条件的报价，甚至可能更高的首付。 缺点包括上述短期还款期、高利率和额外的结算成本。

即时买家
Instant Buyer 或 iBuyer 是一家绕过常规房地产销售流程的公司，通过从您那里购买房屋，然后在房屋不在您手中时承担营销和销售任务。 这是一种相对较新的公司和服务类型。 它面临一些争议。 在消费者抱怨他们故意提高价格后，一位大牌的 iBuyer 关闭了一家商店。 该公司本身表示，由于价格预测不准确和库存过多，他们关闭了该计划。

除了争议之外，iBuyers 似乎是一种不断发展的趋势，可以帮助购房者出售房产。 这是一个有吸引力的前提，但它带来了一些可变成本。 这包括您房屋售价的 5% 服务费，iBuyers 还将从您的净收入中扣除所需的任何预售维修费用。 它们目前也并非在所有市场都可用，因此 iBuying 可能不是您居住的地方的选择。

让你的家出租
在您已经拥有房屋的情况下购买房屋时要考虑的另一种选择是租用您当前的房屋并用这笔钱还清抵押贷款，直到您准备出售为止。 为您的房屋寻找租户可能比寻找买家更容易，如果公寓价格下跌或这是买方市场，它将允许您退出它，直到您可以（希望）用钱出售。

走这条路有一个明显的缺点，那就是租房不会让你手头有钱买新房。 您将仅限于储蓄和您正在购买的新住房融资抵押贷款，并且仍将处于同时进行两种抵押贷款的情况。 如果您有足够的现金，这可能不是问题，但可以理解的是，否则管理起来有点困难。

我应该使用 Home Swap 还是其他选项进行买卖？
您最终决定同时买卖的方式取决于许多个人因素，例如您当前的财务状况和您所在地区的房地产市场。 为了帮助您浏览您的选择，我们建议您与财务规划师和经过认证的房地产经纪人合作。 通过一些研究和规划，您应该能够找到满足您需求的完美选择并成功购买新的梦想家园，而无需先出售您当前的房屋并同时寻找短期住房。
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Lior Lustig
拥有三个学位，在科技和房地产领域拥有超过 20 年的经验。
在课程、指导、融资、交易分析和投资领域提供房地产服务的房地产公司的所有者和经理。
Facebook 上成功的房地产和美国论坛的运营商。
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