从第一天开始在德克萨斯州休斯顿的热门市场上进行的一项有利可图的投资 

休斯顿房地产市场的 Newmark 报告可在我们的网站上获得

Lior Lustig 讲座 - 危机时期住宅区的优势

交易的优势

1. 德克萨斯州——一般
由于税收和天气优惠，德克萨斯州是许多公司的主要目的地，包括特斯拉、苹果、惠普等。 得克萨斯州正在经历强劲的积极移民和低失业率，并在能源、技术、医药等各个领域拥有大量支柱。

2. 德克萨斯州休斯顿 - 特别是
虽然德克萨斯州的其他主要房价已经大幅上涨，变得更难获得，并且价格调整的风险更高，例如奥斯汀在过去一年已经上涨了约 45%，达拉斯在去年上涨了约 30%，但休斯敦已经以低得多的百分比上升，因此仍然可以访问在哪里上涨，而在哪里修复则更少。
有机增长：休斯顿是该州人口增长和就业增长的领导者之一，预计未来五年将继续增长。 Axiometrics 预计休斯顿西北部 4.3 年和 6.3 年的租金将增长 2021% 至 2022%，反映出未来几年对该综合体的强劲需求。

3. 抵抗危机
A. 住宅物业：
在危机时期，我们看到了住宅物业的显着优势，因为虽然办公室和商业房地产有其他选择，例如在家工作或在线订购产品，但人们总是需要一个以合理成本居住的地方，以及多户住宅允许这个。

B. 多家庭：
在危机时期，表现出最高稳定性的房产是多户住宅，因为如果其中一个配偶失去工作，这个家庭将从每月花费 3000 美元的房子缩小到每月花费 850 美元的公寓，可以看出，多户型综合体的租金增加了入住率。
你可以在这里观看我关于多户住宅及其在危机时期的好处的讲座。

4. 从第一天起的购买利润和现金流量：
在房地产交易中，有一条规则——购买时获利。
策略：以机会价格购买®当前租赁的改善和利润®租赁的维护和利润®项目销售（退出）
该项目的购买价格与市场价格相比有很大折扣，实际上在购买时已经产生了利润。
在危机时期，最重要的是现金流——在 96% 的入住率下，该项目从进入交易的第一天就产生了现金流。
5. 地区人口水平：
该物业位于B级区域，意味着蓝领中产阶级和低犯罪率。
租户隶属于在哈里斯县排名第二的费尔班克斯学区，因此在孩子们完成学业之前长期逗留的优质人口的地方具有吸引力，这有助于收入稳定。 在美国，学校教育水平是物价上涨的决定性因素，因为优质学校会导致家庭大量迁移到该地区并稳定租金。

6. 增值潜力和增值、租金上涨潜力：
开发商以远低于市场价格的价格购买了该综合体，并将改善该综合体中约50%的公寓，以提高出售前的价值。

管理团队的策略包括翻新 50% 的室内空间，以及公共区域的改善和泳池区、租户俱乐部、游乐场、标牌和球场的修饰。
形式分析假设内部装修平均每单位增加 80 美元，净营业收入总计增加 257,280 美元。 翻新工程将使该物业成为该子市场中最好的物业之一，这将导致出售前的价值显着增加。

7. 规模经济：
在房地产中，项目越大，其稳定性和涉及的主体就越强大。
该项目的总成本约为 60 万美元，该项目获得了政府支持的资金（Freddie Mac - Penny May），该资金占项目金额的 70%，而 Berkadia 仅以 2.6% 的惊人利率（https://www.berkadia.com)，伯克希尔哈撒韦公司拥有，传奇投资人沃伦巴菲特拥有——这显示了银行对项目和管理团队的信心。 包含融资的项目增加了项目的整体安全性，因为外部机构 - 贷款银行的分析师检查了交易并确定它足以安全地为这笔交易提供 42 万美元的资金。
8. 团队：
该项目正在与经验丰富的当地合作伙伴 - 七月住宅一起进行。
Enterprise 是一家自 1982 年成立以来已在各种住宅项目上投资超过 44 亿美元的公司，将参与该交易，在美国所有 781,000 个州建造 50 套住宅和公寓，以打造居家和社区场所骄傲、权力和归属感。 公司已将 87.5% 的资本作为获得贷款所需的存款投入，这增加了投资者的整体安全性，因为增加了一个重要机构，审查了交易并决定投资如此大量的金额是值得的. https://www.enterprisecommunity.org)

将管理该项目的管理公司是Element National，这是一家庞大的资产管理公司，在美国管理着约15,000处房产（https://elementmgt.com)，由于这家公司的经验，这增加了交易的安全性，并确保了管理和减少费用的效率。

其实际管理公司和首席执行官 (Roberto Levali) 的所有者之一是 July Residential 的合伙人，这是一家执行实际项目的经验丰富的公司 - 这当然会导致明确的利益识别，并将成为该项目的重要组成部分交易的成功。

GBK 是一家国际律师事务所，也是以色列商业协议领域的领先事务所之一。 伴随的将包括所有投资者和公司。
有关美国税收的建议，您可以联系我们的会计师（请通过回复电子邮件与我们联系以安排电话）。
交易完成后发表的文章：

• Berkadia 为 536 月 Residential 收购 XNUMX 个单元的 Carmel Creek 公寓安排融资城市商务
• 房地产交易：6 家公司在翻新的休斯顿西大楼签订租约| 休斯顿纪事报
• 纽约投资者购买休斯顿536套公寓项目| 纽约时报中文网配角

9. 强大的退出策略：
该物业预计将持有 3 至 5 年，并在出售时为投资者带来超出当前现金流的额外可观利润。
德克萨斯州东南部对高质量经济适用房的需求处于历史最高水平。 随着越来越多的雇主搬到该地区，开发成本上升，而子市场供应渠道仍然有限，预计这种需求将会增加。 机构买家需要像这样的多户型综合体，赞助商可以为买家提供一系列房产，这些房产可能会导致销售价格大幅上涨。

10. 交易中投资者的利益身份和完整登记：
投资者将在公司的注册协议中正式注册为业主的一部分。
在利润分配中，投资者优先于企业家。
利益认同：我们和我们的当地合作伙伴将在相同条件下与投资者一起个人投资（约一半所需股权）。

从美国各地搬到休斯顿的雇主地图

德克萨斯州休斯顿房地产市场概览

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视频 - “是什么让休斯顿成为居住的好地方”

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