不再生产土地-每周企业家-尤西·贝特·约瑟夫(Yossi Beit Yosef)-第3页

#发起一周的Yossi Beit Yosef#发布3
“这是小东西-将会很大”-Invert Guta-Invert-“这是大礼物-它会很小的”

在上一篇文章中,我们已经说过“不再生产土地”
但最接近的是-制作较小的地块-细分
创建小块土地会产生类似于“和服”的利润,“和服”购买大量库存,将“批发商”分成的小部分,然后以利润出售。

细分有两种主要类型,大或小或以专业语言“主要细分”或“庄园细分”,也称为Landdivis,其名称可能因国家/地区而异,并且有些细分区域的大小或地块数量不同-为简单起见,我们继续讨论少校和庄园。

不同之处在于复杂程度和风险程度,专业的划分需要规划道路,人行道等。 而且它的批准要经过许多委员会的批准,因此,它的持续时间更长,金融投资也更高。
由于法律因国家/地区而异-如果您想从事这一领域,请尝试寻找有助于
示例:在加利福尼亚州分配20弧线要花费更多的钱,审批过程比在德克萨斯州要长得多,而在加利福尼亚州则需要公开听证会-在德克萨斯州不需要20英亩。

您如何处理以及如何开始? (一个帖子的主题很复杂),但是我将尝试将其简化为8个步骤:

1.找到适合您工作的市场(省时省力的州和省)
2.定义您的条件-并找到适合该部门的区域
3.首次编程测试(可以在其上建造房屋的最小地块面积是多少?允许在哪个区域进行密度测试-允许多少房屋进入黑客??正面宽度测试-前面的最小宽度道路,这是最重要的初始测试,任何偏差都会影响角色。划分和获利/亏损是可能的,当然,问题是-是否会有需求?)
4.经济编程测试
5.与计划部门进行初次会议(目标-测试和批准您所测试的程序-建议您聘请专业团队
6.建立治疗团队(您的团队必须包括:经认证的测量师和/或平民测量师,最好是熟悉该地区的房地产经纪人和土地专家,专业的项目经理-可以节省您的自学时间,尤其是刚开始时,可​​能主要在公开听证会上为您提供帮助的专业律师)
7.制定计划(将技术划分为地块)
8.提前召开会议以提交批准(制定完整的计划,并与委员会确保没有遗漏任何东西,确保流程和时间表-我们不想错过任何东西,我们想获取所需的费用和费用的详细信息继续-即使此类付款不再适用于我们。)

在这次会议之后,必须准备好申请书,如果我们已经按照书中的说明完成了,则处于程序批准状态,并且该计划将进行公开听证(通常听证会是积极进行的),然后获得批准并记录在地区书籍中。

该过程可能需要大约一年或更短的时间-根据州和县的不同,如果您未按要求准备计划,则可能会花费更长的时间,甚至可能会延迟。
提示:作为初步检查的一部分,您将调查过去是否提交过类似的申请并检查-为什么拒绝了?

在现阶段,可以将项目出售给开发公司,该公司将进行包括许可证和施工计划在内的实际施工工作,或者独立地继续该过程,我认为现阶段该过程的延续是由Il撰写的。为这个星期的企业家定价,所以我在这里不做详细介绍。

另一种选择是将项目的一部分出售给各个承包商。
我们在金钱和时间上承担的项目越多,我们将获得更多的利润。
就我个人而言,我更喜欢缩短时间,减少收入,但保持安静并避免头痛。
并继续交易

我要附上一张目前处于初步计划阶段的区域的图片-这也是可以从另一个开发商移出并转移给另一个开发商的阶段,以换取与Holsale类似的不错的佣金。

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我如何检查佛罗里达州和一般的土壤? -尤西·贝特·约瑟夫(Yossi Beit Yosef)-第5页

#本周企业家Yossi Beit Yosef#发布5
我如何检查佛罗里达州和一般的土壤?
在第二篇文章中,我提到开发商或投资者不问这片土地能做什么?
这是一个非常重要的问题,因为只有知道土壤可以做什么,我们才能知道要测试的内容并开始测试过程。
同样重要的第二个问题是,我们在交易中的目标是什么? -我们的出发点是什么?总体而言,我们想做什么?
这些问题的答案将为我们提供以下问题的答案:我想做哪些测试,我想在测试上花费多少钱!
最重要的是要了解该区域并了解该地点的规则-您如何做到的?
打开县的网站,与当地的土地经纪人交谈,并至少旅行一次以了解该地区。
如果我们举个例子:佛罗里达州是一个保护动植物的州,并且在不同地区对此问题有很多限制-无知会使您以太昂贵的价格购买土地。
另一方面,在得克萨斯州,建议您注意“矿权”问题-您不希望购买将土地所有权保留在卖方手中的土地! 特别是如果有一天您发现自己坐在一块巨大的浮油上🙂
兹维卡来找我卖他几年前买的土地。 “我有一个很棒的情节,我的角落里为兹维卡感到骄傲。”我们所做的测试表明,该场有两个乌龟巢。
在佛罗里达州,一旦有海龟筑巢-该地块便会自动宣布为自然保护区,并且禁止在该地上进行建设,
训练重建用地增加了将海龟移到另一个地方的价格-价格大约是每个巢$ 6,000
因此,Zvika地块的潜在买家将不得不再投资12,000美元
当时该地块的价格为8,000美元,因此购买Zvika的地块没有任何意义。
Zvika还以高昂的价格(约35,000美元)购买了该地块,并且很难应付惨痛的削减。
然后,他决定找到自己的解决方案-在这一点上,我向他告别-让您想象Zvika的解决方案!
如果Zvika做过必要的测试,他将不会达到这种状态-了解该地区!
我的朋友尤西·戈兰(Yossi Golan)本周以企业家的身份写了一份有条理的清单,列出应检查的建筑需求,阅读他的文章有一份详细清单,在此我不再赘述。
作为一块土地,我将只进行初始检查,其余的检查将留给要购买土地的客户,作为明天早上要建造的企业家,我将进行其他检查。
出于建筑目的要执行的重要测试之一是调查测试和测量,称为Survay
土地测量局定义了一块土地的边界和特征,包括道路,服务线,建筑物和自然元素(如池塘和溪流)。 其他设施遍布酒店。
由于商业房地产投资者的调查需求与增加车库的房主的调查需求不同,而且两者均与贷方的需求不同,因此存在许多不同类型的调查。
这些是最常见的,尽管根据土地的位置,众所周知的名称可能会略有不同:
1.抵押或ALTA / ACSM调查
这是大多数贷方需要承销要求的综合调查。 这样可以确保财产符合法律文件中的描述,并涵盖财产的所有特征。
2.边界调查-这是房主将能够识别和验证财产的法律边界的调查。
3.位置调查-这是一项全面的边界调查,其中包含有关改进的信息,通常用于区域贷款和许可证的目的。
4. Web设计调查-该调查将道路,运河,服务和炮台的地形调查与边界调查结合在一起。 Web设计调查用于计划家庭和细分地块,商业和工业发展,交通基础设施和休闲设施。

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本周企业家Yossi Golan-第3天-以色列土地-风险管理

本周企业家Yossi Golan#帖子3
以色列土地-风险管理
在上一篇文章中,我们分析了美国的新土地建设问题,并详细列出了在征地决策过程中需要检查的问题清单。
但是在圣地发生了什么?
简而言之,答案比美国更复杂,更具挑战性。
这个职位是世界农业用地所独有的。
开始吧。
与农业用地不同,解冻和批准的建设用地风险极低,但企业利润也很低。
因此,我们将处理农业用地,其固有的巨大创业利润和风险。
许多投资者想在以色列购买农业用地。
投资的目的-通过更改土地名称来增加土地价值,从而创造被动的未来利润。
一些投资者希望在以色列这样做,目的是在国外和以色列的房地产投资之间分散风险,而大多数投资者出于购买与以色列房地产价格上涨相关的房地产的愿望。
从一开始就说过-这是对土地价值影响最大的关键步骤-这是建筑融化阶段的完成。
让我们先解释一下这个概念:
解冻/更改名称的过程-意味着将土地的名称从未获批准建设的土地(例如,农业)更改为指定用于私人/饱和/商业建筑的土地等。
当我们考虑购买非用于建设的土地时,我们必须考虑大量的考虑因素,其中最重要的是直到更改名称的过程结束为止的时间长度。
就是说,直到我们看到投资价值增加之前的时间。
显然,过程越长,投资吸引力就越小。
让我们以一个示例来说明实际数字:
目前,农业土地在霍德什的优越位置上以约300,000万新谢克尔的价格出售。 已融化的这块土地的价值为1,000,000新谢克尔。 假设在扣除税收和费用后,仍然有500,000新谢克尔的利润。
时间的维度就在这里-如果解冻过程持续5年,每年将创造100,000新谢克尔的利润,这大约是33%的年回报率。
但是,如果解冻过程需要25年,则将产生20,000新谢克尔的年利润,年收益约为6.6%(实际上,如果考虑通货膨胀和计息问题,收益甚至更低)。
虽然案例A很好,但很明显,案例B并不是经济企业家,案例之间的唯一区别是改进/更改使用过程的持续时间。
还应该指出的是,大多数投资者不会在解冻和切割石油券后出售土地,而是继续建立企业家精神,作为购买集团的一部分,以增加数倍的利润。
那么,您如何开始要求减免日托税呢?
答案-这个世界非常复杂,并且取决于许多变量,从地方委员会到地区委员会的职位,再到企业家促进计划和经济状况的能力。
在这篇文章中,当我们做出明智的经济决策时,我们将尝试了解该过程中最有影响力的要素。
解释将在以下示例中进行。
几年前,有一位朋友来找我,征求我对一项土地交易的意见,该交易应使他享有在以色列一个城市中居住单位的权利。 他之所以走近我,是因为他知道我的专长是用途改变的土地。
为了向我展示谈判的成功程度,他告诉我,该项目中200个单位中,售出了190个单位。
此外,他还向我展示了一个单位的平均售价为300,000新谢克尔,但在与开发商进行谈判时,他巧妙地将价格降至270,000新谢克尔。 比市场价格低10%。
我的第一反应是,我不负责就此事向他提供建议,因为我不知道土地所在的城市,城市的建筑计划,城市的工匠,当地的细微差别或当地的细微差别。努力推进和拒绝该计划或重要细节。 还有很多。
但是,这是一个朋友。

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