市场研究和交易盈利能力计算

市场研究和交易盈利能力计算

市场研究和交易盈利能力计算

市场研究和交易盈利能力计算

最近我一直在阅读很多关于交易价值的帖子和很多评论。
人们问我,尽管税收繁重,所有相关费用都是值得投资的。
首先,答案是肯定的,我们不仅要继续投资,因为这只是我们的资金运作方式。
诚然,今天很难做出一个好的退出协议,但是交易就在那里,那些正在挣扎的人会发现它们并且尽管遇到了所有的困难而取得了成功。
因此,在计算交易可行性时,我们会做出一些订单(非常长的警告后) ?).
当我们来购买公寓时,需要定价很多相关费用。
除了购置税和赞誉税之外,还有许多其他“小额”费用并非我们所知,因此我们不会考虑这些费用,这最终会导致交易可行性的显着降低,有时甚至会导致损失。
为了使我们在购买公寓后无法达到我们意识到丢失的程度,必须分别为每笔交易准备一份损益报告。
一方面费用。
另一方面,收入 - 销售和租金。
当我们准备交易的损益表,特别是退出交易时,应该考虑每个谢克尔(我还建议增加和提高费用)。一切都很重要。
一旦列出所有内容,我们就知道交易是否对我们有利或需要进一步的协商努力。
请记住 - 一个很好的协议是促使我们实现目标的协议。
当然,倾斜的基础是交易的价格,假设您已经进行了广泛的市场调查,并且您确信交易的价格明显低于您希望在改进后出售的同一交易的市场价格。
购置税
公寓购买价格的“沉重”部分。
不幸的是,购置税不断更新。
他的最新更新是在16.01.2019上。
从一个网站 https://taxes.gov.il
以下是从16.1.19到15.1.20的单户住宅的税务步骤:
根据单一住宅公寓买方9(C 1 C)(3)的规定(根据法律定义),从16.1.19到15.1.20,将按照以下步骤收取购置税:
1。 在高达1,696,750的票面价值₪ - 将不支付税款
2。 超过1,696,750 value到2,012,560的值₪ - 3.5%
3。 超过2,012,560 value到5,192,150的值₪ - 5%
4。 超过5,192,150 value到17,307,170的值₪ - 8%
5。 超过17,307,170的值₪ - 10%
以下是适用于购买“额外公寓”(不是单位)的购置税步骤:
根据9至1的住宅公寓(单一住宅除外)买方法第16.1.19条(c.15.1.20)的规定,将按照以下步骤收取购置税:
1。 在高达5,194,225的票面价值₪ - 8%
2。 超过5,194,225的值₪ - 10%
购买税必须在签署销售合同后的60日支付。
融资费用
使用抵押贷款或任何其他贷款为您的购买融资将导致支付利息。
您知道利息支付可以累积数十万美元吗?!
根据当然的交易目标,总是建议聘请抵押顾问,为您提供最佳组合。
此外,费用计算中还应包括以下内容:
1。 投资组合开户费0.25%贷款额。 您可以与银行讨价还价。 通常没有问题“削减”到50%甚至更多。 您必须考虑到这笔金额将从第一笔抵押贷款中扣除,因此会高于您的预期
2。 对于新公寓,我总是考虑12个月的付款并将其加到我的费用中(如果我的利润较少) ?).
律师
在任何房地产交易中,无论是出售还是出售,您都应该聘请律师。
律师收取的费用不等于交易价格的0.25% - 1%(价格取决于同一律师的经验,交易地点及其复杂程度)。 当然,在这个价格你需要增加17%的增值税。
在计算从购买阶段到销售阶段(现有交易)的房地产交易时,必须计算购买和出售的律师费(很多时候人们“忘记”计算出售房产的麻烦,这对于计算交易的盈利能力很重要)
在从承包商处购买新公寓的情况下,承包商的律师(一旦更多)必须考虑额外的5,000 + +增值税,具体取决于交易的价格。
物业
房地产经纪人将这些公寓的公寓卖家和潜在买家聚集在一起。
房地产代理商拥有一批待售或出租的房产,包括经纪人员。
在销售/租赁操作之后,经纪人有权从卖方和/或买方处获得称为“经纪费”的工资。 在以色列,经纪费不是法律规定的。
平均经纪费约为交易价值的2%,应增加17%的增值税。
请记住,即使您决定通过经纪公司(我只与经纪人合作)这样做,也需要额外收取1%17%的XNUMX%应加入XNUMX%的费用。
室内设计和装修
最高开支之一(可能不包括购置税和奖励税)是装修和室内设计费用。
装修费用根据公寓的状况而有所不同,主要根据公寓的购买目的(出口,长期租金或住宅)。
有些公寓可以轻松刷新,价格也相应提供。
相比之下,有完全拆除和重建的公寓,这将是一个非常昂贵的装修。
当你来计算翻新的成本时,你总是需要一个面部设计师,他会在包括所有内容之前和之后做一个简洁的剧本,当然他还会写出数量。 室内设计师的成本因设计师和设计师以及城市而异,也必须计算。
一旦我们有一个简洁的脚本,你应该联系至少三个翻新者以获得整洁的报价。
此外,必须确定报价是否包括材料以及是否不应检查材料成本。
装修成本的计算=室内设计师成本+材料成本+装修成本。
估价师
在达成协议之前,我总是建议聘请一位私人评估师,与您打算购买抵押贷款的银行合作。
私人评估师的成本各不相同,平均而言,成本为2,500,必须加上17%的增值税。
可用于私人评估的价格范围:
估价师估算 - 3,000₪ - 1,500₪应添加17%的增值税。
评估房屋估价师 - 4,500₪ - 2,500₪应添加17%的增值税。
此外,银行向您提供抵押贷款的要求之一是代表他聘请评估师,评估银行即将抵押的财产。
可用于银行评估的价格范围:
估价师估算 - 800₪ - 500₪应添加17%的增值税。
评估房屋估价师 - 1,400₪ - 800₪应添加17%的增值税。
如果这是承包商的新公寓,则不需要私人评估,因为不需要银行的评估。
赞美税
增值税是对资产出卖方收取的资本收益的政府税(除非法律豁免),对于从出售资产收到的对价的价值与从资产购买的价值之间的差额。
购买房产的价值不仅包括房产的价格,还包括购买时和多年(根据发明)所产生的所有费用 - 经纪人,律师,购置税,装修,定期护理和房产维护等等......
那些计算赞美税的人是律师,但总是检查他们。
一个重要提示 - 任何在1.1.2014之前购买公寓的人 - 有资格获得2014之前的缓解。
评估税的计算是复杂的,根据我们的个人情况(继承,单一住宅,住宅......)而有所不同
它平均为25%。
根据法律,我们应该在销售的60日内支付上述税款。
除非我们这样做,否则我们将支付欠款并产生罚款,联系差异和利息。
以上不能代替法律建议。
保险
抵押保险是人寿保险和结构保险的衍生物,旨在为抵押贷款买家购买公寓。
抵押贷款保险首先是为贷款银行服务,但它也可以保证您遇到麻烦。
人寿保险 - 根据法律规定,抵押贷款必须通过人寿保险保险,以便在贷款债务人死亡或财产遭受重大损害的情况下,可以承保贷款。
结构保险 - 目的是支付您在公寓结构遭受重大损坏时从银行取得的贷款,这将导致公寓价值大幅下降,实际上使其对银行毫无价值。
这些保险价格取决于您的个人情况,当然还有您购买的公寓的位置以及根据合同或估价师估计的价格。这些保险的平均值每月约为NIS X.
购买此类保险时,请询问我将为每个抵押期支付的总金额。 不要试图购买多年来会花费的“廉价月度”保险。
各种费用
这是几乎没有进入计算的“小钱”,但仍然可以达到几千舍客勒。
这些费用包括:
1。 在Taboo预订行李
2。 公证
3。 警告说明注册
可能还有一些小的。
这是几百谢克尔的平均值。
考虑到我的交易的可行性,我总是写1,000₪。
购买新公寓时,还必须计算与电,水和煤气的连接。 这些增加可以达到几千谢克尔 - 我平均计算它们在3,500。。
总之,我们学习了如何为交易建立正确的损益报告,以便我们知道如何正确定价。
显然,公寓的价格很高,但是公寓的价格和融资(抵押/商业贷款)都没有包括许多额外的费用,这使得他们的计算成为重要的作者,并极大地影响了交易的可行性。
祝你好运 ?

- 感到高兴。

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Sabine Taieb-Azoulay
Sabine Taieb-Azoulay
1一年前

我做了一个个人计算(没有股权,第二套公寓税),即使在退出交易(我花了一年购买,改善和出售)购买30%低于市场价格时,我只赚了50千。 而且真的不确定它值得所有的努力和努力......

Shai Fedida
Shai Fedida
1一年前

吉尔罗森伯格

可能存在这样一种情况:国家打印了这么多钱,钱的价值可以达到“纸面”价值的状态,所以人们不能支付租金? 有这样的情况吗? 还是我真的夸大了?

Shai Fedida
Shai Fedida
1一年前
Shmulik Hazan
Shmulik Hazan
1一年前

购买从承包商处购买的新公寓的基本产品,例如安装Bilitain炉子空调和炉子,您是否需要支付费用? 或者他们的计算是否作为投资公寓价值的增加?

伊丹沙巴特
伊丹沙巴特
1一年前

你不需要一个男人吗?

奥哈德烟
奥哈德烟
1一年前

年龄非常感谢你!

努里特罗德里格
努里特罗德里格
1一年前

非常感谢你。

艾纳特·阿鲁什
艾纳特·阿鲁什
1一年前

Yaron Arush

Yaniv Suliman
Yaniv Suliman
1一年前

来自银行的贷款用于另一项资产..他们是否再次提供人寿保险? 以前的抵押贷款已经存在保险

Yaniv Suliman
Yaniv Suliman
1一年前

这个锤子加农炮

Elad Yaakovi
Elad Yaakovi
1一年前
Avishai Judah
Avishai Judah
1一年前

Gal Masami

Moshe Halimi
Moshe Halimi
1一年前

你没有国王

Suzan Lord-Marom
Suzan Lord-Marom
1一年前

非常感谢您花时间与您分享并充实您的祝福知识?

Ayelet Markbreit Sadan
Ayelet Markbreit Sadan
1一年前
Lilach Dahan
Lilach Dahan
1一年前

谢谢! 你如何计算收入的一部分(公寓的回报,只有销售)? 公寓的持续维护怎么样?

Sigalit Jerbi Zion
Sigalit Jerbi Zion
1一年前

非常感谢投资✔️

Lidit Imbar
Lidit Imbar
1一年前

非常感谢您提供详细而重要的信息🙂

阿里尔沃尔特斯
阿里尔沃尔特斯
1一年前
达娜本阿里
达娜本阿里
1一年前

太好了。 谢谢。

本尼艾萨克斯
本尼艾萨克斯
1一年前

真棒,佳能! ??

误解了鲁宾斯坦克雷明
误解了鲁宾斯坦克雷明
1一年前

银行是否已准备好接受您的私人评估?

Ronit Itzhaki Rubin
Ronit Itzhaki Rubin
1一年前

优秀的帖子!! 像往常一样..在保险中我会补充一点,如果你租房子,你必须确保第三方。 大多数业主通过此保险向租户收取费用

Ariel Pescovsky
Ariel Pescovsky
1一年前

这完全取决于风险,利润与风险。
土地房地产今天的情况仍然很危险,杠杆投资更加危险。

罗恩列夫
罗恩列夫
1一年前

优秀的帖子

罗尼特布拉夫曼
罗尼特布拉夫曼
1一年前

感谢您投资撰写一篇文章,如此详细而清晰。

米丽亚姆·马瓦舍夫
米丽亚姆·马瓦舍夫
1一年前

感谢您提供详细信息。 我想解释为什么除了银行评估师之外还需要私人评估师?

奥利引用Bar-On
奥利引用Bar-On
1一年前

准确吗?

拉维夫·马尔坎
拉维夫·马尔坎
1一年前

☝️?

Ido Aboulafia
Ido Aboulafia
1一年前

如果您计划进行翻转交易,那么人寿保险和结构问题在查看初始付款时非常重要。
有些公司每月免费提供等等。
如果您计划在短时间内(最多两年)出售,您可以节省几百谢克尔..

Shelly Folk Shmaya
Shelly Folk Shmaya
1一年前
Shlomi Mal
Shlomi Mal
1一年前

冠军?

凯伦西蒙
凯伦西蒙
1一年前

谢谢!!

Eli Spitzer
Eli Spitzer
1一年前

非常重要的信息,感谢投入和明确的帖子

凯伦兰
凯伦兰
1一年前

这里的帖子刚刚受到称赞????

爱德华愚蠢
爱德华愚蠢
1一年前

很棒的帖子。 信息量很大。

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