讨论向以色列人销售的联合企业,实现和房地产公司

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美国或以色列 - 在哪里投资?

Facebook上美国房地产论坛的原始出版日期:
2017-06-03T02:55:30+0000

讨论向以色列人销售的联合企业,实现和房地产公司

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  • Yogev规避外国人限制的一个好方法是投资于多联盟联盟,并在那里取得美国人的礼仪所有权,这些礼仪吸引了房利美和房地美的商业贷款
  • 朋友问题-在您无法控制投资的时代。 这里有没有人与American Eagle Properties合作过,可以对此发表意见?
  • http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
  • 现在有招股说明书的主要优势是什么? 一切都更明显和可控?
  • 好的,谢谢。 因为他们对这个事实非常兴奋,但我问他们为什么我还没有收到答案。 也许这降低了现在受控制的35投资者的限制。 我知道他们在税务机关工作了很长时间,一切都会正常完成。 尽管对Inbo Krembo和其他喜欢他们的人给予了应有的尊重,但他仍然只依赖于履行。
  • 您发布招股说明书并不限制35投资者,这是对的。 发行招股说明书的成本约为100万新谢克尔,这意味着该公司符合以色列证券管理局的最高标准。
  • Hamashmah和Avi Katz有很多损失,所以他们会努力奋斗,至少让投资者回到基金投资,他们也有足够的资金进行法律纠纷或必要时补充资金。 但是,当然,每项投资都必须按照我过去提到的那样进行审查和制定。
  • 我也有钱,在最坏的情况下,如果我失去它不会毁了我的生活。 他们自己提到了。 我不会为此获得资金,也没有为孩子们为大学而存的钱,或者我需要住的钱。 以及在实现风险时可以在不同市场的小投资中传播。
  • http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
  • 就像你投资的任何东西一样,你想要了解业务和受众。 旅游房地产需要更多的维护和营销,因为与住宅房地产相比,观众不断变化,人们可以居住多年而不依赖于您在房产中的任何事情。
  • 你好朋友
    我想咨询一下
    也许有人碰巧知道/听到。

    关于对旅游公司的投资,bdp涉及世界上的几个地方

    在欧洲,这些净收益约为5-8%-德国

    有谁知道/听到了吗?
    您如何看待旅游地产经纪人,
    有多危险?
    退货率是合理还是过低?

  • 他们在什么履行条件下在证券交易所筹集资金? 有什么兴趣?
  • 您对纽约Hap的投资有何看法?
  • 实际上,黑人实现是指投资者的资金被用作与他们合作从事银行贷款的承包商/企业家的首付款。 企业家承诺在预定日期结束时获得贷款。 如果不成功,有保证退出交易。
  • 我认为你在一个安全的未来工作,确实存在一个问题,那就是在建设结束时产生的竞争是因为该地区的空置房屋暂时“泛滥”我是那个花更多时间租房的人
  • http://www.safefuture.us/
  • Safe Future是第一家为您提供极具吸引力,稳固且利润丰厚的投资渠道的房地产公司。

    应对市场趋势变化
    美国房地产市场正在从危机中复苏并迅速变化。 Safe Future是第一家为新市场形势做好准备的以色列公司,并在新建筑领域由房地产企业家领导,制定了新的独特投资方向。
    在过去十年中,大多数以色列在美国的房地产投资都是为了收购现有的资产,通常来自银行和会议,但这个市场似乎已经筋疲力尽。 真正的机会正在减少,许多留在市场上并以低价提供的资产是新手投资者的陷阱。
    然而,房地产危机带来了新的机遇。危机的后果几乎完全停止了新的建设。在一些地区,空置房屋,特别是新的中产阶级房屋确实短缺。
    这场危机使许多开发商和承包商在理想的地区留下了建设用地,有时甚至在完全的环境开发和基础设施建设之后,但没有经济能力建设。 有时,该物业已经处于破产管理或银行拥有,或者是其候选人。 这就是安全未来的发展方向。

  • 有些公司处理美国房地产,如深圳发展银行等创业企业,因为他们说机会已经耗尽,下一个机会就是创业。
  • 我不明白其中的区别-您是在谈论现有物业发挥其潜力,因此建造更好吗? 我肯定会看到的。 在哈林的一个停车场上,成为了Hachshma或HAP的富有诗意的投资-我去看看了。
  • 是。 由于房地产价格上涨且吸引力下降且收益率下降,因此他们已采取措施,例如购买土地并建造房屋,我知道有多少人开始这样做。
  • 我从满足感中得到了关于变化的答案,因为它们现在处于招股说明书之下

    招股说明书的变化并不大。 同样的检查,同样的监督 - 只有证券机构检查并作为股票或债券发行人的许可证
    (适合那些不了解领域或实现并希望在权威监督下感到安全的人)。

    更重要的是 - 它消除了35投资者的限制 - 然后数百人可以进入一项投资,因此入门金额较低 - 从30千元

  • 至于关于HAP的WhatsApp讨论-我也见过他们。 从我的角度来看,缺点是直接与开发人员合作。 履行是一个中介,它节省了许多与企业家纠缠不清的交易,而这些交易都与强有力的合同纠缠在一起。 同样,他们提供的回报看起来并不诱人。
  • https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378

  • 与向承租人提供财产并为您管理财产的公司进行核对的内容-交钥匙式提供商:

    1)您是该物业的实际拥有人还是只是将其营销给其他人? (你试图找出你是否在与中间人交谈)
    在研究交钥匙卖家时,你会发现他们中的许多人实际上并不拥有他们所销售的房产。 他们只是为他人营销财产,充当你和真正所有者之间的中间人。 这个概念没有什么不妥,但尝试找到直接来源是你的工作。 这样做可以减少所有脂肪,并为您提供最佳的投资回报。
    然而,寻找真正的所有者可能会非常棘手,因为中间商是专业人士,他们将自己伪装成他们所销售的房产的实际所有者。 不仅如此,他们还经常暗示他们是管理公司的管理公司的负责人。 请注意,您不会被转介给属于其关联公司的管理公司。 如果卖方将某人或公司称为其财产的购买,销售,翻新或管理方面的关联公司或合作伙伴,则您必须知道该中间人对您投资的这方面有限制或无控制权。
    关于中间人的基本要点是,除非你知道要问的正确问题,否则你不会知道你正在处理一个。
    中间人不拥有他们营销的财产并获得1或2付款方式:
    他们从真正的所有者那里获得了巨大的回扣。 一个典型的例子:卖方要50,000美元的财产。 一位中间人走了过来,说:“老板您好,如果我能给您带来一个买家,您愿意为您的房产支付60,000美元,您愿意给我10,000美元吗?” 先生。 店主说:“当然,为什么不,我要输什么呢?无论如何,我还是很讨厌营销。” 先生。 Middleman说:“嘿,您介意我为您的物业拍照并在我的网站上放一些细节吗?” …您得到图片。
    中间商赚钱的第二种方式是找到现金流出租物业,将它们与业主签订合同,并以更高的价格进行营销。 一旦他们有一个买家,他们就会做同样的关闭。 这意味着他们通常会在您不知情的情况下购买物业时间,如果不是几分钟。 中间人赚取了可观的利润,而且从增加的销售价格中你没有获得任何价值。
    即使所有中间人都不是不诚实的,您也应该警惕误导性表述,例如“我们为翻新工程感到骄傲”和“我们的物业管理质量很高”。 尽管他们可能在营销优质产品,但如果他们想自己从交易中获利,则必须大幅加价。 如果您从相同的来源购买物业的实际所有者,您会做得更好。
    2)我看到123 Maple Street的房产位于田纳西州孟菲斯市。 你住在孟菲斯吗?如果是的话,你住多久了?
    生活在不同市场的交钥匙卖家作为主题财产是不可能作为本地交钥匙提供商有效率。
    作为交钥匙租赁提供商有许多组成部分。 没有生活在他们购买,翻新,销售和管理财产的市场中的交钥匙销售商将在流程的每个步骤中丧失效率。 他们无法亲自管理业务会增加生产成本(从而增加产品成本),最重要的是会降低销售后的管理绩效。
    3)您是一名全职交钥匙投资提供商多久了?
    通常情况下,某人经营的时间越长,业务运营就越好。 您要确保的主要事情是您的交钥匙服务提供商是全职专业人士。 没有办法经营这种类型的业务并压制另一份工作。
    4)您是否曾因丧失抵押品赎回权而丢失任何投资物业?
    我知道问一个人是否曾经因为丧失抵押品赎回权而失去财产是一个棘手的问题,但重要的是,不要征求意见或与对该业务没有基本了解的人做生意。 做你的作业。 向卖家询问棘手的问题,然后进行自己的研究以验证其答案。 这是我们正在谈论的您的辛苦钱。 保护它。 许多投资者在2007年之前购买了房地产,当时可以购买租赁房地产并以100%的贷款对价值进行融资。 这些投资者中的大多数现已破产。 他们的跌倒是过度利用。 他们不只是购买房产并以其投资额贷款。 他们做出了糟糕的商业决定,并参与了如今理所当然成为银行业肮脏词的活动。 他们进行了“现金再融资”。 现金转账再融资是房主为他们先前购买的财产再融资的一种贷款。 在完成再融资后,他们撤出了“现金”,最终从资产中删除了股权。 这很糟糕,原因如下:
    因为他们在再融资上提取现金,他们承担了更多的服务债务,这减少了他们的现金流。
    与第二次收盘相关的所有成交费用都计入新贷款金额。 这增加了更多的服务债务,进一步减少了现金流。
    业主现在拥有过度杠杆的财产,根据联邦指导方针,现在必须支付抵押贷款保险作为每月付款的一部分。 这再次进一步减少了现金流量。
    兑现再融资贷款获得更高的利率,因为它们风险更高。 更高的利率=更高的每月付款=更少的现金流。
    投资者开玩笑地认为从现金支出中借来的资金是有利可图的,并会从他们的租金中浮动负现金流。 由于现金流出很简单,很多投资者都加入了这个行列。 他们通过尽可能多地做这些事来增加他们的生活方式,并依靠借来的资金生活。 当音乐停止并且现金退出拒绝时,许多投资者发现他们的商业模式存在很大缺陷。 他们的房产长期没有现金流,因为他们无法承受与投资房产相关的偶尔空置和修缮。 他们的商业模式可以维持的唯一方式是通过新的收购继续现金流出。 毋庸置疑,拥有这种商业模式的投资者最终遇到了金融灾难。 这些投资者中的大多数从未特别擅长翻新或管理房产。 他们只是买了它们,用现金补贴取消了股权,并把他们的财产交给了第三方管理公司。 今天,你会发现很多这些人都是成功的交钥匙房地产投资者。 他们中的大多数人仍然没有翻新或管理财产。 他们的强项现在只是良好的营销。 由于他们不再能够获得融资,他们将其他人的财产作为自己的财产进行营销,提高了购买价格,同时很少提供任何额外价值。
    5)您个人拥有多少租金?
    你想要一个走路的交钥匙卖家,而不仅仅是一个谈话的人。 如果交钥匙卖家相信他们正在销售的产品,他们将拥有自己的很多出租物业。 拯救不吃自己做饭的厨师。
    6)我看到你的商业模式正在销售陷入困境的房产,承诺在购买后进行质量改造。 我怎样才能确保及时完成装修,质量高,而且不会超出预算?

    如果您在购买后购买了承诺进行了良好翻新的卖家的不良资产,请认真对待您的尽职调查。 除非你是一位经验丰富的职业选手,否则我建议你花几百美元聘请一名检查员,为你详细报告房产状况和翻新费用估算。 这就是我买第一套房子的方式。 有了检查报告和估算修复房产的费用,我以较低的报价重新审视了卖方。 我节省了大约$ 10,000和很多心痛。
    7)由于我无法获得30年度房贷的抵押贷款,我将不得不向私人贷方借钱,然后在房产适宜居住后再进行第二次关闭。 这种交易的优缺点与购买已经翻新和现金流动的房产有什么关系?
    我承认这是一个加载的问题,因为这两个选项之间几乎没有任何比较。 毫无疑问,新的或外地投资者遇到麻烦的最大方式之一是根据卖方对以下方面的意见购买陷入困境的空置房产:
    物业的假设条件
    假设的装修费用
    拟议的市场租金
    您购买日期与物业被占用当天和现金流量之间的估计时间长度
    即使您正在与道德卖方打交道,上述任何因素都可能轻易导致超支或未按预期进行,从而导致您花钱并降低您的预期投资回报。 如果一切都按照预期完成,那么您仍然需要几个月没有现金流以及与空置房产相关的风险。 有关空置财产危险的更多信息,请参阅问题15。 此外,如果您从金融机构借款,您将有两次关闭,从而使您的收盘成本翻倍。 简而言之,如果您打算在自己的市场之外购买不良房产,请务必小心谨慎,当然不要将其与真正的交钥匙投资进行比较。
    8)我对整修的整体质量和深度有什么样的保证?
    寻找一个提供一年家庭保修的交钥匙卖家。 如果您正在购买房产,特别是如果您来自城外,这不应该是可以协商的。 如果您的卖家对其产品没有足够的信心来提供房屋保修,您至少应该坚持要求第三方检查员进行详细的房屋检查。 如果您的房产没有提供一年保修,房屋检查通常需要花费350- $ 500,并且是必须的。 我们强烈推荐Amerispec Home Inspections,一家全国家居保修公司。 有关更多信息,请访问www.amerispec.com 1-888-634-9861。
    在问题#12中,我们解决了您的卖家和物业经理是同一个人的重要性,将所有责任保持在一个屋檐下。 没有什么比卖家和物业管理公司之间关于维修和保修问题的指责更糟糕了。
    9)我注意到你所在城市的房产以$ 125,000 /月现金流的价格出售$ 290,并且有些房产以$ 62,000和$ 290 /月的现金流量出售。 这两种不同类型的投资有哪些优缺点?
    在比较两个具有类似现金流量的投资物业时需要考虑的因素,但不同的购买价格是:最终决定您的总回报的是您的初始投资成本加上长期空缺成本。
    我建议我建议的每一位投资者都像对待企业一样对待他们的投资房产。 这方面的一个方面是理解,在未来的某个时刻,您的财产将经历营业额。 在此图中,我们将典型的$ 62,000投资属性与典型的$ 125,000投资属性进行比较。 您可能会对具有相同总现金流量的两个物业如何在回报中具有如此大的差异感到惊讶。 请注意平方英尺和初始预付款之间的差异如何显着影响退货。

    *此图表基于24入住月份和1月份空缺
    **此图表假设所有功能和设施都相同。 然而,典型的$ 125k出租物业将需要配备炉灶,冰箱,微波炉,洗碗机,垃圾处理,以及通常自动车库门开启器。 以上所有都是维修重的物品,不提供低端租赁物业。 在您的投资期限内继续使用这些物品甚至会进一步降低您的投资回报率B,超出此处所示。

    *此图表基于24入住月份和1月份空缺。 年度ROI = 12个月的现金流量除以您的初始投资(预付定金)。
    如您所见,相同的现金流量不会产生相同的回报。
    10)您的房产属于哪种类型的社区?
    您试图辨别的主要内容是这些物业是否位于投资者所谓的“战区”。 不同的投资者在投资财产方面有不同的目标。 一些投资者对长期升值更感兴趣,而另一些则寻求尽可能高的现金流量。 无论您对哪个市场感兴趣,所有主要城市都会有您不愿投资的街区,而与房产价格无关。 我已经转移了原本免费提供给我的财产。
    如果财产范围的一端是战区,另一端是百万美元的社区。 从投资的角度来看,这些社区往往都不合适。 在上面的问题中,我们讨论了投资者如何在高端领域遇到麻烦。 战争区域当然是低端的。 中间的某个地方就是我们所说的最佳点。

    购买价格和市场租赁费率之间的关系因城市而异,是影响您的房产业绩的最重要因素之一。 你的工作是研究并找到你想投资的市场的最佳位置。

    11)您是否拥有将管理您正在销售的房产的物业管理公司?
    答案必须是肯定的。 如果不是,继续寻找。 除了您的房产的购买价格,管理质量是您的投资表现良好的首要因素。
    由于物业的质量,及时的维护服务和管理的可及性,表现最佳的物业会获得积极的回报。 在处理单独的卖家和经理时,经常会指出卖家与经理之间的关系,以及有关错误表现的指责。 帮自己一个忙,把问责制留在同一屋檐下的一个地方。
    从拥有管理公司管理公司的卖方购买的另一个小而明显的优势是,维护很可能由进行翻新的相同工作人员执行。 如果是这种情况,他们对房产的熟悉将最终为您节省下来的修理费用。
    12)我知道物业管理的质量最终将决定我的物业的表现。 告诉我你的公司将做些什么来最大化我的投资回报?
    没有办法夸大物业管理在您的投资表现中的重要性。 由于错误的物业管理,可以在灾难中管理大笔交易,相反,如果有足够的时间和质量管理,边际交易可以成功实现。 在研究物业本身时,您应该花费大量时间和精力研究物业管理。

    13)我看到123 Maple Street每月租金$ 725。 $ 725是在市场租金,市场租金还是以下?
    您可以获得的最佳答案是该物业的租金略低于市场价格。 将租金略低于市场会增加长期租户的可能性。 空置率,而不是略微减少的租金,是租赁房地产投资回报的最大杀手。
    例如,如果房产的市场租金为725 /月,那么以每月$ 675- $ 700的价格营销和租赁该房产是明智之举。 虽然每月$ 25- $ 50对我们的投资者来说并不是很多钱,但对租户而言是很多钱。 这种小差异与最佳状态的租赁相结合,可以促进续租,并将在未来几年保持您的财产占用和现金流。 利用这一策略,您的投资回报将远高于您每月租金中额外的$ 25- $ 50。

    14)该物业目前是否被占用?
    如果您正在考虑购买空置房产,您应该了解与此类购买相关的许多潜在问题。 购买空置物业时遇到的一些问题是:
    A)不可能知道该物业在被占用之前会有多长时间空置。 职位空缺是房地产投资回报的最大杀手。 在几个月的空缺期间开始您的投资是一件令人失望的事情,从一开始就让您的投资回报率陷入困境。
    B)购买空置出租物业的最大“陷阱”之一就是发现市场租金远低于您想象的价格。 您的购买决定基于无法实现的现金流量。 无论您要购买的房屋是否空置,都应检查市场租金,以确保该房屋的拟议租金与该地区的价格相等(或最好略低于此水平。请参阅问题14)。 有关市场租金,请访问www.rentstalker.com或提供类似服务的网站。
    通常情况下,租户支付高于市场租金的唯一原因是他们无法在其他地方租房。 大多数支付高于市场租金的租户都比平均信用差,通常是多次搬迁。 这些不是您想要在家中的租户类型。
    C)无论邻居的质量如何,当房产空置时,故意破坏和盗窃的可能性会呈指数增长。
    D)大多数房东保险单都有30日的空缺条款。 除非您有特定的空置财产保险单,否则您的财产将承担火灾,盗窃,故意破坏,上帝行为等责任。
    如果您打算购买空置房产,除非您有空缺的保险单,否则不要关闭。 准备好贴纸震撼。 空置保险政策的成本是普通房东政策的四倍。
    真正的交钥匙投资将在关闭时间很短的时间内提供现金流,并避免与空置房产相关的潜在陷阱。
    15)您的入住率是多少?
    这是衡量物业管理公司业绩的最大指标之一。 一个好的统筹兼顾的卖方/经理将能够告诉您,他们目前在书上有多少空缺而不会退缩,更重要的是其入住率。 无论答案如何,都应探究他们的市场营销方式,平均空缺时间,他们的入住标准是什么,等等……

    16)目前你书上最长的职位空缺是多少? (如果他们不能告诉你,这应该是一面红旗)
    如果房产空置超过45天,则存在潜在问题。 你试图找出问题所在。 它是两间卧室,市场是三间卧室吗? 这是一个不受欢迎的城镇吗? 找出问题所在并确保避免购买类似的房产。 有时,具有特殊价格的房产也存在特殊问题。
    17)您是否向潜在租户收取申请费?
    当您购物时,不能让这个问题成为大问题,因为不幸的是,绝大多数交钥匙装备都会回答“是”。 这是因为申请费是管理公司的巨大利润中心。 但是,如果您很幸运地偶然发现一家吸收了应用程序成本的管理公司,那么您会发现不错的一家。
    吸收筛选申请人费用的管理公司可确保最大数量的个人申请租赁您的财产。 拥有更多的申请人可供选择,允许他们为您的物业选择绝对最佳租户。 这类管理团队专注于找不到最优质的租户(所有房地产投资的命脉)
    赚取申请费。 这是以业主为中心的管理风格的标志。
    18)你接受攻击性品种的狗吗?
    这是一个棘手的责任问题,我们绝不是房地产律师。 但是,在作者看来,适当的尽职调查将包括要求查看管理公司使用的租约。 如果不允许特定品种,将在租约中说明。 做一点研究,你会发现其他投资者在这个问题上遇到了法律问题。
    19)当我的财产有重大维修或翻身时,您会向我发送所需维修的视频吗?
    这对于城外投资者来说是一个特别重要的问题,你应该期待更少。 手持式高清便携式摄像机现在可以低于$ 150,任何物有所值的物业管理公司都应该向其投资者提供这项服务。
    如果一张图片胜过千言万语,那么一段视频就值一百万。 没有什么比详细的视频解释更能让您对自己的财产工作充满信心和理解。 俗话说,锁保持诚实的人诚实,视频不撒谎。 坚持下去。

  • https://www.prodigynetwork.com/
  • Yogev Lifchin
    我很想听听执行基金的人的经历,以及与美国Lior Liorchik与当地银团的投资之间的区别
  • 哇,一年前的历史性帖子🙂您带回了过去的回忆。 这里有人在论坛中深入研究-做得很好。 顺便说一下,一年前和两年前都需要寻找很多很棒的材料。
  • 在讨论实现时,我想今天媒体不关心他们的项目。
    从我对公司的一点了解来看,他们也有更好和更少的好项目。 因此,我对所有提出问题的人的态度-不仅检查公司,而且正如Lior Liorchik在其中一项评论中所说的那样-检查项目本身。
    这些公司重要的是检查项目及其风险/机会。 他们的项目得到了投资者的好评,而他们的项目……怎么说呢……却少了些好评。
    顺便说一句,像任何已经运作多年的身体一样。
    至于深圳发展银行和他们所说的话,我个人同意转向企业家精神的方法。 我们只从事创业项目。 它有很多优点(当然也有很多缺点),但是在创业中,您可以减少某些类别的风险(租金,装修,“当前”问题等)。
    随着房地产价格上涨,投资者开始再次获得越来越多的抵押贷款,对二手新建筑的需求不断增加,这是当今美国企业家精神的关键考虑因素之一。

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第一次投资的提示和偏好

再次问好我🙂问观众中的专家是否有100,000,您希望如何投资? 例如,在德克萨斯州等地的一处房产还是印第安纳州的2处房产? 如果您还可以详细说明,我将不胜感激。 对于该国的人们来说,这是美好的开始,而对于美国的人来说,这是一个美好的夜晚?

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房地产和重点
1一年前

在讨论实现时,我想今天媒体不关心他们的项目。
从我对公司的一点了解来看,他们也有更好和更少的好项目。 因此,我对所有提出问题的人的态度-不仅检查公司,而且正如Lior Liorchik在其中一项评论中所说的那样-检查项目本身。
这些公司重要的是检查项目及其风险/机会。 他们的项目得到了投资者的好评,而他们的项目……怎么说呢……却少了些好评。
顺便说一句,像任何已经运作多年的身体一样。
至于深圳发展银行和他们所说的话,我个人同意转向企业家精神的方法。 我们只从事创业项目。 它有很多优点(当然也有很多缺点),但是在创业中,您可以减少某些类别的风险(租金,装修,“当前”问题等)。
随着房地产价格上涨,投资者开始再次获得越来越多的抵押贷款,对二手新建筑的需求不断增加,这是当今美国企业家精神的关键考虑因素之一。

房地产和重点
1一年前

哇,一年前的历史性帖子🙂您带回了过去的回忆。 这里有人在论坛中深入研究-做得很好。 顺便说一下,一年前和两年前都需要寻找很多很棒的材料。

房地产和重点
3多年前

Yogev Lifchin
我很想听听执行基金的人的经历,以及与美国Lior Liorchik与当地银团的投资之间的区别

房地产和重点
3多年前

与向承租人提供财产并为您管理财产的公司进行核对的内容-交钥匙式提供商:

1)您是该物业的实际拥有人还是只是将其营销给其他人? (你试图找出你是否在与中间人交谈)
在研究交钥匙卖家时,你会发现他们中的许多人实际上并不拥有他们所销售的房产。 他们只是为他人营销财产,充当你和真正所有者之间的中间人。 这个概念没有什么不妥,但尝试找到直接来源是你的工作。 这样做可以减少所有脂肪,并为您提供最佳的投资回报。
然而,寻找真正的所有者可能会非常棘手,因为中间商是专业人士,他们将自己伪装成他们所销售的房产的实际所有者。 不仅如此,他们还经常暗示他们是管理公司的管理公司的负责人。 请注意,您不会被转介给属于其关联公司的管理公司。 如果卖方将某人或公司称为其财产的购买,销售,翻新或管理方面的关联公司或合作伙伴,则您必须知道该中间人对您投资的这方面有限制或无控制权。
关于中间人的基本要点是,除非你知道要问的正确问题,否则你不会知道你正在处理一个。
中间人不拥有他们营销的财产并获得1或2付款方式:
他们从真正的所有者那里获得了巨大的回扣。 一个典型的例子:卖方要50,000美元的财产。 一位中间人走了过来,说:“老板您好,如果我能给您带来一个买家,您愿意为您的房产支付60,000美元,您愿意给我10,000美元吗?” 先生。 店主说:“当然,为什么不,我要输什么呢?无论如何,我还是很讨厌营销。” 先生。 Middleman说:“嘿,您介意我为您的物业拍照并在我的网站上放一些细节吗?” …您得到图片。
中间商赚钱的第二种方式是找到现金流出租物业,将它们与业主签订合同,并以更高的价格进行营销。 一旦他们有一个买家,他们就会做同样的关闭。 这意味着他们通常会在您不知情的情况下购买物业时间,如果不是几分钟。 中间人赚取了可观的利润,而且从增加的销售价格中你没有获得任何价值。
即使所有中间人都不是不诚实的,您也应该警惕误导性表述,例如“我们为翻新工程感到骄傲”和“我们的物业管理质量很高”。 尽管他们可能在营销优质产品,但如果他们想自己从交易中获利,则必须大幅加价。 如果您从相同的来源购买物业的实际所有者,您会做得更好。
2)我看到123 Maple Street的房产位于田纳西州孟菲斯市。 你住在孟菲斯吗?如果是的话,你住多久了?
生活在不同市场的交钥匙卖家作为主题财产是不可能作为本地交钥匙提供商有效率。
作为交钥匙租赁提供商有许多组成部分。 没有生活在他们购买,翻新,销售和管理财产的市场中的交钥匙销售商将在流程的每个步骤中丧失效率。 他们无法亲自管理业务会增加生产成本(从而增加产品成本),最重要的是会降低销售后的管理绩效。
3)您是一名全职交钥匙投资提供商多久了?
通常情况下,某人经营的时间越长,业务运营就越好。 您要确保的主要事情是您的交钥匙服务提供商是全职专业人士。 没有办法经营这种类型的业务并压制另一份工作。
4)您是否曾因丧失抵押品赎回权而丢失任何投资物业?
我知道问一个人是否曾经因为丧失抵押品赎回权而失去财产是一个棘手的问题,但重要的是,不要征求意见或与对该业务没有基本了解的人做生意。 做你的作业。 向卖家询问棘手的问题,然后进行自己的研究以验证其答案。 这是我们正在谈论的您的辛苦钱。 保护它。 许多投资者在2007年之前购买了房地产,当时可以购买租赁房地产并以100%的贷款对价值进行融资。 这些投资者中的大多数现已破产。 他们的跌倒是过度利用。 他们不只是购买房产并以其投资额贷款。 他们做出了糟糕的商业决定,并参与了如今理所当然成为银行业肮脏词的活动。 他们进行了“现金再融资”。 现金转账再融资是房主为他们先前购买的财产再融资的一种贷款。 在完成再融资后,他们撤出了“现金”,最终从资产中删除了股权。 这很糟糕,原因如下:
因为他们在再融资上提取现金,他们承担了更多的服务债务,这减少了他们的现金流。
与第二次收盘相关的所有成交费用都计入新贷款金额。 这增加了更多的服务债务,进一步减少了现金流。
业主现在拥有过度杠杆的财产,根据联邦指导方针,现在必须支付抵押贷款保险作为每月付款的一部分。 这再次进一步减少了现金流量。
兑现再融资贷款获得更高的利率,因为它们风险更高。 更高的利率=更高的每月付款=更少的现金流。
投资者开玩笑地认为从现金支出中借来的资金是有利可图的,并会从他们的租金中浮动负现金流。 由于现金流出很简单,很多投资者都加入了这个行列。 他们通过尽可能多地做这些事来增加他们的生活方式,并依靠借来的资金生活。 当音乐停止并且现金退出拒绝时,许多投资者发现他们的商业模式存在很大缺陷。 他们的房产长期没有现金流,因为他们无法承受与投资房产相关的偶尔空置和修缮。 他们的商业模式可以维持的唯一方式是通过新的收购继续现金流出。 毋庸置疑,拥有这种商业模式的投资者最终遇到了金融灾难。 这些投资者中的大多数从未特别擅长翻新或管理房产。 他们只是买了它们,用现金补贴取消了股权,并把他们的财产交给了第三方管理公司。 今天,你会发现很多这些人都是成功的交钥匙房地产投资者。 他们中的大多数人仍然没有翻新或管理财产。 他们的强项现在只是良好的营销。 由于他们不再能够获得融资,他们将其他人的财产作为自己的财产进行营销,提高了购买价格,同时很少提供任何额外价值。
5)您个人拥有多少租金?
你想要一个走路的交钥匙卖家,而不仅仅是一个谈话的人。 如果交钥匙卖家相信他们正在销售的产品,他们将拥有自己的很多出租物业。 拯救不吃自己做饭的厨师。
6)我看到你的商业模式正在销售陷入困境的房产,承诺在购买后进行质量改造。 我怎样才能确保及时完成装修,质量高,而且不会超出预算?

如果您在购买后购买了承诺进行了良好翻新的卖家的不良资产,请认真对待您的尽职调查。 除非你是一位经验丰富的职业选手,否则我建议你花几百美元聘请一名检查员,为你详细报告房产状况和翻新费用估算。 这就是我买第一套房子的方式。 有了检查报告和估算修复房产的费用,我以较低的报价重新审视了卖方。 我节省了大约$ 10,000和很多心痛。
7)由于我无法获得30年度房贷的抵押贷款,我将不得不向私人贷方借钱,然后在房产适宜居住后再进行第二次关闭。 这种交易的优缺点与购买已经翻新和现金流动的房产有什么关系?
我承认这是一个加载的问题,因为这两个选项之间几乎没有任何比较。 毫无疑问,新的或外地投资者遇到麻烦的最大方式之一是根据卖方对以下方面的意见购买陷入困境的空置房产:
物业的假设条件
假设的装修费用
拟议的市场租金
您购买日期与物业被占用当天和现金流量之间的估计时间长度
即使您正在与道德卖方打交道,上述任何因素都可能轻易导致超支或未按预期进行,从而导致您花钱并降低您的预期投资回报。 如果一切都按照预期完成,那么您仍然需要几个月没有现金流以及与空置房产相关的风险。 有关空置财产危险的更多信息,请参阅问题15。 此外,如果您从金融机构借款,您将有两次关闭,从而使您的收盘成本翻倍。 简而言之,如果您打算在自己的市场之外购买不良房产,请务必小心谨慎,当然不要将其与真正的交钥匙投资进行比较。
8)我对整修的整体质量和深度有什么样的保证?
寻找提供一年家庭保修的交钥匙卖方。 如果您要购买物业,特别是如果您是在外地,那么这应该不容商go。 如果您的卖方对自己的产品没有足够的信心来提供家庭保修,则您至少应坚持要求第三方检查员进行详细的家庭检查。 房屋检查的费用通常为$ 350- $ 500,如果您的房屋没有一年保修,则必须进行房屋检查。 我们强烈推荐国家房屋保修公司Amerispec Home Inspections。 http://www.amerispec.com 有关更多信息,请致电1-888-634-9861。
在问题#12中,我们解决了您的卖家和物业经理是同一个人的重要性,将所有责任保持在一个屋檐下。 没有什么比卖家和物业管理公司之间关于维修和保修问题的指责更糟糕了。
9)我注意到你所在城市的房产以$ 125,000 /月现金流的价格出售$ 290,并且有些房产以$ 62,000和$ 290 /月的现金流量出售。 这两种不同类型的投资有哪些优缺点?
在比较两个具有类似现金流量的投资物业时需要考虑的因素,但不同的购买价格是:最终决定您的总回报的是您的初始投资成本加上长期空缺成本。
我建议我建议的每一位投资者都像对待企业一样对待他们的投资房产。 这方面的一个方面是理解,在未来的某个时刻,您的财产将经历营业额。 在此图中,我们将典型的$ 62,000投资属性与典型的$ 125,000投资属性进行比较。 您可能会对具有相同总现金流量的两个物业如何在回报中具有如此大的差异感到惊讶。 请注意平方英尺和初始预付款之间的差异如何显着影响退货。

*此图表基于24入住月份和1月份空缺
**此图表假设所有功能和设施都相同。 然而,典型的$ 125k出租物业将需要配备炉灶,冰箱,微波炉,洗碗机,垃圾处理,以及通常自动车库门开启器。 以上所有都是维修重的物品,不提供低端租赁物业。 在您的投资期限内继续使用这些物品甚至会进一步降低您的投资回报率B,超出此处所示。

*此图表基于24入住月份和1月份空缺。 年度ROI = 12个月的现金流量除以您的初始投资(预付定金)。
如您所见,相同的现金流量不会产生相同的回报。
10)您的房产属于哪种类型的社区?
您试图辨别的主要内容是这些物业是否位于投资者所谓的“战区”。 不同的投资者在投资财产方面有不同的目标。 一些投资者对长期升值更感兴趣,而另一些则寻求尽可能高的现金流量。 无论您对哪个市场感兴趣,所有主要城市都会有您不愿投资的街区,而与房产价格无关。 我已经转移了原本免费提供给我的财产。
如果财产范围的一端是战区,另一端是百万美元的社区。 从投资的角度来看,这些社区往往都不合适。 在上面的问题中,我们讨论了投资者如何在高端领域遇到麻烦。 战争区域当然是低端的。 中间的某个地方就是我们所说的最佳点。

购买价格和市场租赁费率之间的关系因城市而异,是影响您的房产业绩的最重要因素之一。 你的工作是研究并找到你想投资的市场的最佳位置。

11)您是否拥有将管理您正在销售的房产的物业管理公司?
答案必须是肯定的。 如果不是,继续寻找。 除了您的房产的购买价格,管理质量是您的投资表现良好的首要因素。
由于物业的质量,及时的维护服务和管理的可及性,表现最佳的物业会获得积极的回报。 在处理单独的卖家和经理时,经常会指出卖家与经理之间的关系,以及有关错误表现的指责。 帮自己一个忙,把问责制留在同一屋檐下的一个地方。
从拥有管理公司管理公司的卖方购买的另一个小而明显的优势是,维护很可能由进行翻新的相同工作人员执行。 如果是这种情况,他们对房产的熟悉将最终为您节省下来的修理费用。
12)我知道物业管理的质量最终将决定我的物业的表现。 告诉我你的公司将做些什么来最大化我的投资回报?
没有办法夸大物业管理在您的投资表现中的重要性。 由于错误的物业管理,可以在灾难中管理大笔交易,相反,如果有足够的时间和质量管理,边际交易可以成功实现。 在研究物业本身时,您应该花费大量时间和精力研究物业管理。

13)我看到123 Maple Street每月租金$ 725。 $ 725是在市场租金,市场租金还是以下?
您可以获得的最佳答案是该物业的租金略低于市场价格。 将租金略低于市场会增加长期租户的可能性。 空置率,而不是略微减少的租金,是租赁房地产投资回报的最大杀手。
例如,如果房产的市场租金为725 /月,那么以每月$ 675- $ 700的价格营销和租赁该房产是明智之举。 虽然每月$ 25- $ 50对我们的投资者来说并不是很多钱,但对租户而言是很多钱。 这种小差异与最佳状态的租赁相结合,可以促进续租,并将在未来几年保持您的财产占用和现金流。 利用这一策略,您的投资回报将远高于您每月租金中额外的$ 25- $ 50。

14)该物业目前是否被占用?
如果您正在考虑购买空置房产,您应该了解与此类购买相关的许多潜在问题。 购买空置物业时遇到的一些问题是:
A)不可能知道该物业在被占用之前会有多长时间空置。 职位空缺是房地产投资回报的最大杀手。 在几个月的空缺期间开始您的投资是一件令人失望的事情,从一开始就让您的投资回报率陷入困境。
B)购买空置出租物业的最大“陷阱”之一就是发现市场租金远低于您想象的价格。 您的购买决定基于无法实现的现金流量。 无论您要购买的房屋是否空置,都应检查市场租金,以确保该房屋的拟议租金与该地区的价格相等(或最好略低于此水平。请参阅问题14)。 有关市场租金,请访问 http://www.rentstalker.com 或提供类似服务的网站。
通常情况下,租户支付高于市场租金的唯一原因是他们无法在其他地方租房。 大多数支付高于市场租金的租户都比平均信用差,通常是多次搬迁。 这些不是您想要在家中的租户类型。
C)无论邻居的质量如何,当房产空置时,故意破坏和盗窃的可能性会呈指数增长。
D)大多数房东保险单都有30日的空缺条款。 除非您有特定的空置财产保险单,否则您的财产将承担火灾,盗窃,故意破坏,上帝行为等责任。
如果您打算购买空置房产,除非您有空缺的保险单,否则不要关闭。 准备好贴纸震撼。 空置保险政策的成本是普通房东政策的四倍。
真正的交钥匙投资将在关闭时间很短的时间内提供现金流,并避免与空置房产相关的潜在陷阱。
15)您的入住率是多少?
这是衡量物业管理公司业绩的最大指标之一。 一个好的统筹兼顾的卖方/经理将能够告诉您,他们目前在书上有多少空缺而不会退缩,更重要的是其入住率。 无论答案如何,都应探究他们的市场营销方式,平均空缺时间,他们的入住标准是什么,等等……

16)目前你书上最长的职位空缺是多少? (如果他们不能告诉你,这应该是一面红旗)
如果房产空置超过45天,则存在潜在问题。 你试图找出问题所在。 它是两间卧室,市场是三间卧室吗? 这是一个不受欢迎的城镇吗? 找出问题所在并确保避免购买类似的房产。 有时,具有特殊价格的房产也存在特殊问题。
17)您是否向潜在租户收取申请费?
当您购物时,不能让这个问题成为大问题,因为不幸的是,绝大多数交钥匙装备都会回答“是”。 这是因为申请费是管理公司的巨大利润中心。 但是,如果您很幸运地偶然发现一家吸收了应用程序成本的管理公司,那么您会发现不错的一家。
吸收筛选申请人费用的管理公司可确保最大数量的个人申请租赁您的财产。 拥有更多的申请人可供选择,允许他们为您的物业选择绝对最佳租户。 这类管理团队专注于找不到最优质的租户(所有房地产投资的命脉)
赚取申请费。 这是以业主为中心的管理风格的标志。
18)你接受攻击性品种的狗吗?
这是一个棘手的责任问题,我们绝不是房地产律师。 但是,在作者看来,适当的尽职调查将包括要求查看管理公司使用的租约。 如果不允许特定品种,将在租约中说明。 做一点研究,你会发现其他投资者在这个问题上遇到了法律问题。
19)当我的财产有重大维修或翻身时,您会向我发送所需维修的视频吗?
这对于城外投资者来说是一个特别重要的问题,你应该期待更少。 手持式高清便携式摄像机现在可以低于$ 150,任何物有所值的物业管理公司都应该向其投资者提供这项服务。
如果一张图片胜过千言万语,那么一段视频就值一百万。 没有什么比详细的视频解释更能让您对自己的财产工作充满信心和理解。 俗话说,锁保持诚实的人诚实,视频不撒谎。 坚持下去。

房地产和重点
3多年前

至于关于HAP的WhatsApp讨论-我也见过他们。 从我的角度来看,缺点是直接与开发人员合作。 履行是一个中介,它节省了许多与企业家纠缠不清的交易,而这些交易都与强有力的合同纠缠在一起。 同样,他们提供的回报看起来并不诱人。

房地产和重点
3多年前

我从满足感中得到了关于变化的答案,因为它们现在处于招股说明书之下

招股说明书的变化并不大。 同样的检查,同样的监督 - 只有证券机构检查并作为股票或债券发行人的许可证
(适合那些不了解领域或实现并希望在权威监督下感到安全的人)。

更重要的是 - 它消除了35投资者的限制 - 然后数百人可以进入一项投资,因此入门金额较低 - 从30千元

房地产和重点
3多年前

是。 由于房地产价格上涨且吸引力下降且收益率下降,因此他们已采取措施,例如购买土地并建造房屋,我知道有多少人开始这样做。

房地产和重点
3多年前

我不明白其中的区别-您是在谈论现有物业发挥其潜力,因此建造更好吗? 我肯定会看到的。 在哈林的一个停车场上,成为了Hachshma或HAP的富有诗意的投资-我去看看了。

房地产和重点
3多年前

有些公司处理美国房地产,如深圳发展银行等创业企业,因为他们说机会已经耗尽,下一个机会就是创业。

房地产和重点
3多年前

Safe Future是第一家为您提供极具吸引力,稳固且利润丰厚的投资渠道的房地产公司。

应对市场趋势变化
美国房地产市场正在从危机中复苏并迅速变化。 Safe Future是第一家为新市场形势做好准备的以色列公司,并在新建筑领域由房地产企业家领导,制定了新的独特投资方向。
在过去十年中,大多数以色列在美国的房地产投资都是为了收购现有的资产,通常来自银行和会议,但这个市场似乎已经筋疲力尽。 真正的机会正在减少,许多留在市场上并以低价提供的资产是新手投资者的陷阱。
然而,房地产危机带来了新的机遇。危机的后果几乎完全停止了新的建设。在一些地区,空置房屋,特别是新的中产阶级房屋确实短缺。
这场危机使许多开发商和承包商在理想的地区留下了建设用地,有时甚至在完全的环境开发和基础设施建设之后,但没有经济能力建设。 有时,该物业已经处于破产管理或银行拥有,或者是其候选人。 这就是安全未来的发展方向。

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3多年前

我认为你在一个安全的未来工作,确实存在一个问题,那就是在建设结束时产生的竞争是因为该地区的空置房屋暂时“泛滥”我是那个花更多时间租房的人

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3多年前

实际上,黑人实现是指投资者的资金被用作与他们合作从事银行贷款的承包商/企业家的首付款。 企业家承诺在预定日期结束时获得贷款。 如果不成功,有保证退出交易。

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3多年前

您对纽约Hap的投资有何看法?

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3多年前

他们在什么履行条件下在证券交易所筹集资金? 有什么兴趣?

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3多年前

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3多年前

房地产和重点
3多年前

你好朋友
我想咨询一下
也许有人碰巧知道/听到。

关于对旅游公司的投资,bdp涉及世界上的几个地方

在欧洲,这些净收益约为5-8%-德国

有谁知道/听到了吗?
您如何看待旅游地产经纪人,
有多危险?
退货率是合理还是过低?

房地产和重点
3多年前

就像你投资的任何东西一样,你想要了解业务和受众。 旅游房地产需要更多的维护和营销,因为与住宅房地产相比,观众不断变化,人们可以居住多年而不依赖于您在房产中的任何事情。

房地产和重点
3多年前

我也有钱,在最坏的情况下,如果我失去它不会毁了我的生活。 他们自己提到了。 我不会为此获得资金,也没有为孩子们为大学而存的钱,或者我需要住的钱。 以及在实现风险时可以在不同市场的小投资中传播。

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3多年前

Hamashmah和Avi Katz有很多损失,所以他们会努力奋斗,至少让投资者回到基金投资,他们也有足够的资金进行法律纠纷或必要时补充资金。 但是,当然,每项投资都必须按照我过去提到的那样进行审查和制定。

房地产和重点
3多年前

您发布招股说明书并不限制35投资者,这是对的。 发行招股说明书的成本约为100万新谢克尔,这意味着该公司符合以色列证券管理局的最高标准。

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3多年前

好的,谢谢。 因为他们对这个事实非常兴奋,但我问他们为什么我还没有收到答案。 也许这降低了现在受控制的35投资者的限制。 我知道他们在税务机关工作了很长时间,一切都会正常完成。 尽管对Inbo Krembo和其他喜欢他们的人给予了应有的尊重,但他仍然只依赖于履行。

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3多年前

现在有招股说明书的主要优势是什么? 一切都更明显和可控?

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3多年前

朋友问题-在您无法控制投资的时代。 这里有没有人与American Eagle Properties合作过,可以对此发表意见?

房地产和重点
3多年前

Yogev规避外国人限制的一个好方法是投资于多联盟联盟,并在那里取得美国人的礼仪所有权,这些礼仪吸引了房利美和房地美的商业贷款

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא' עד ת' וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו'.在此论坛中,您可以就美国房地产领域的任何主题进行咨询,例如如何开设美国银行账户,如何开设LLC,今天推荐的投资领域,任何人都可以讲述他从A到Z进行的所有成功交易的领域。还有废话,对特定领域的分析,关于每个人都喜欢投资的领域的民意测验,推荐地点,转换资金的最佳方法等。 כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום.我们都在寻找投资,并且我们确信XNUMX个大脑和外科医生的工作效果要优于一个大脑,因此不要为寻求论坛专家的帮助而感到羞耻。 הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע.论坛的管理者不对论坛内容的使用负责,也不对信息的正确性承担任何责任。 השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם.信息的使用是用户和广告商的责任。 בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה.通过在论坛上发布信息,您可以放弃任何版权主张,并且您承认论坛管理层可以以适合您和任何媒体的任何方式重复使用此信息。 שיהיה לכולנו בהצלחה!祝大家好运!

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