美国房地产 - 美国房地产投资
近年来,以色列投资者越来越多地表现出对美国房地产投资的兴趣。 这样做的一个主要原因是试图在以色列境外寻找有利可图的房地产交易,这些交易可以以低于以色列所需的股本进行,并有可能获得更高的回报,同时利用经济危机2008年爆发,导致美国房地产价格下跌,创造了投资机会,其中大部分至今仍然存在。
对于外国投资者来说,在海外投资,特别是在美国投资,需要深入的研究和先验知识,这将防止他将钱投入鹿基金并冒着失去财产的风险。
在下文中,我们将为您提供全面的回顾,涉及美国每个房地产投资者在进行交易之前必须了解的 9 个最重要的问题。 这些信息与初学者和高级投资者都相关。 让我们深入了解……
总有一些新的东西我们可以学到。 这就是无限宇宙中的样子
弗兰克·赫伯特
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由于各地区人口、文化和消费特征的差异,北美房地产市场提供了广泛的投资机会。 了解市场规模——目前美国有329亿人居住。
有很多因素可能会影响投资的可行性及其特征,包括财产所在地区的犯罪程度、居住在该地区的人口的社会经济状况、积极或不良的存在该地区的负面移民、租赁住房的需求等等。
- 房地产价格 - 美国的公寓和房屋的成本比以色列的公寓和房屋的价格便宜得多。 为了说明这一点,您可以在美国找到一栋宽敞的土地房屋,其价格相当于以色列周边城市之一三居室公寓的价格。
- 土地的价值 - 美国的土地价格没有以色列那么重要,而且那里的建筑成本更便宜。 由于美国经常发生地震和风暴,因此通常需要提供快速的住房解决方案,因此习惯上采用预制结构建造房屋或采用木结构方法建造。 因此,建筑物的成本更便宜,但总体而言维护成本有时可能更高,这大大降低了该国的房地产价格与以色列相比。
- 透明度 - 在美国,行政管理完全透明,整个房地产购买过程都受到法律和法规的监管,与以色列的过程相比,这使得过程更加容易和简单。
2007年爆发的次贷危机导致一年后全球经济危机。 这场危机的名称源于其爆发的原因,即向因收入不稳定而无力偿还贷款的人提供用于购买房产的高息次级贷款,并导致取消抵押品赎回权和出售许多属性。
是什么导致了危机的爆发??
危机爆发前,美国房地产市场逐步增长,导致政府以非常有利的条件发放满足住房需求的贷款,例如低利率、无需预付款或额外担保等。 这种做法很快导致了房地产需求的增加,并造成了出租公寓无利可图的情况,因为很容易获得由银行全额资助的抵押贷款(买家无需携带任何资金)公平)。
如前所述,房地产需求的增加导致价格大幅上涨,以及非住宅房地产的需求增加。 与此同时,银行和贷款机构认为借款人有能力偿还贷款,在没有充分控制的情况下向他们提供次级贷款,通过发行高息债券来融资。
当时加息的(货币)决定使借款人难以偿还贷款,出现了许多借款人不得不将房屋交给贷款人的情况,而贷款人却无法出售房产,因为房地产市场放缓,需求大幅下降。 结果,交易的房地产股票也暴跌,危机在美国发出信号并蔓延到全世界。
最后一根稻草是美国公寓价值的下降,导致他们拿出的抵押贷款金额高于他们拥有的公寓价值(Under Water),并导致更多的借款人放弃贷款。增加他们的财产,从而加剧了危机的影响。
最终,银行和贷款机构留下了大量无人认领的资产,他们不得不迅速摆脱这些资产以偿还债务,从而使该国的房地产价格达到了前所未有的低点。
“机会”——美国低廉的价格和大量的房地产投资供应
危机过后,目光敏锐的投资者很快就看到了眼前的机遇,开始对美国房地产表现出兴趣。 随着银行和贷款机构设定的抵押贷款条件收紧,美国人发现很难利用这个机会,这使得市场向外部投资者开放,并增加了对租赁住房的需求。
尽管已经过去了很多年,房地产价格逐渐恢复并开始上涨,但与世界许多地方,特别是与以色列相比,仍然处于较低水平。
新冠危机是否威胁到房地产市场?“恩巴拉“ב?
这些天我们正在经历一场全球危机,它正在以我们还不知道的方式影响着卫生系统和经济,但与预期相反的是,美国上个季度的房屋销售量比去年同期增长了 43%年。 房价指数较去年的4.29上涨3.25%,房价上涨2.17%。
以下是20日记录的价格走势 截至 2022 年该国最大的城市:
凤凰城的增幅最高,为 32.41%,其次是圣地亚哥(27.79%)、西雅图(25.5%)、坦帕(24.41%)、达拉斯(23.66%)、拉斯维加斯(22.45%)、迈阿密(22.23%) )、旧金山(21.98%)、丹佛(21.31%)、夏洛特(20.89%)、波特兰(19.54%)、洛杉矶(19.12%)、波士顿(18.73%)、亚特兰大(18.48%)、纽约(17.86) %)、克利夫兰(16.23%)、底特律(16.12%)、华盛顿(15.84%)、明尼阿波利斯(14.56%)和芝加哥(13.32%)。
去年,美国新房产的中位价上涨了 20.1%,目前约为 390,000 万美元。
现有房产(二手)的中位价约为 356,000 美元。
购房需求持续上升,但开工数量和相对较低的供应量无法满足高需求。 一些人认为,这种不平衡预计将使投资者受益更多。
5.2年底失业率降至2021%也是一个令人鼓舞的数字。
Ran Gilad 在 2023 年房地产博览会上的演讲 - 房地产是一种生活方式,是外邦人的一盏明灯
Ran Gilad 在 2023 年房地产博览会上的演讲 - 房地产作为一种生活方式......
✔️ 购买私人住宅 – 独栋别墅
在美国购买独立式私人住宅,赋予其所有者对该财产及其所在土地的专有所有权,以及他的权利和义务。 独立屋的价格虽然较高,但更容易获得抵押贷款,并且可以准确预测预期的收入和支出。 此外,尽管这些房屋通常远离市中心,寻找租户可能有点困难,但数据显示,大多数美国人更喜欢住在独立屋。
✔️ 购买建筑物或综合体中的公寓
在建筑物或综合体中购买公寓仅授予业主对公寓的所有权,与以色列不同的是,美国的公寓楼(称为公寓)可以包含数百套公寓,属于不同的业主。 所有公寓业主都有义务支付公寓(“房屋费”)以管理和维护建筑物。
这些公寓相对便宜,而且大多数建筑物都包含健身房和游泳池等附加设施,但重要的是要考虑到还有成百上千的额外租户、建筑法规和管理建筑物的机构,以及住房公积金付款可能相对较高,特别是如果对建筑物进行升级并添加可提高租户生活质量的附加设施。 除此之外,这些公寓的增值速度较慢,投资时获得抵押贷款也较困难。
✔️ 集团投资多户住宅 (多家庭)
团体投资是通过管理公司或经纪机构完成的,通过它们共同购买美国的公寓大楼或整栋建筑。 此类投资要求的股本较低,但风险较高,因为投资类似于购买股票,按照投资金额按比例分享。
虽然多户模式的团体投资也适合投资金额较低的人,但它需要所有投资者之间的协调和一致,这在很大程度上取决于管理投资的实体。 该途径的投资者不参与房产的管理,也很少进行经营,但因此需要支付更多的管理费用。 如果房产不出租,这些费用可能会特别高。
✔️ 房地产投资“在美国商业化“ב
商业地产投资包括购买办公室、商店、工业建筑、物流中心、酒店、公共建筑等,这些建筑不用于居住,而是出租给商业或公共实体。
在大多数情况下,商业地产的出租价格比住宅地产更高,但它要求业主支付的费用也更高。 然而,商业地产的优势之一是租户可以是政府或公共机构,在这种情况下,租金出现问题的风险要小得多。 除此之外,商业房地产和住宅房地产之间没有太大区别,并且必须对两种类型进行相同的测试。
在美国出售的房屋中,很大一部分是因业主未能支付抵押贷款而被取消赎回权的房产。 很多时候,这些房产都需要进行重大整修,毫不奇怪地发现它们已经空置很长时间,或者遭到无家可归居民的入室盗窃或接管。
这也是投资者机会的来源:投资者可以选择购买此类房产,对其进行翻新和改进,然后以更高的价格出售,同时赚取利润。 事实上,一些房地产公司就是通过这种方式来盈利的。
有些人选择改善他们购买的房产,以便收取更高的租金,并保证房产经过翻新和更新,至少在未来几年内不需要太多维护。 此外,可以通过添加额外的楼层或房间等来扩展属性来改善属性。
优惠适合哪些人? “翻动“(翻转) - 此类投资是短期投资,特别适合希望在几个月到一年内获利的投资者。 适合不想处理租金的人,以及懂装修和建筑工程的人。 这种类型的投资实际上提供了更高的利润,但风险也更高,因为它需要更多的财务和运营投资。
* 物业位置 - 美国不同地区之间的差异和差距通常很大,并在很大程度上决定了交易的盈利能力,因此选择投资地点必须考虑以下参数:
* 该地区的租金需求 - 未出租的房产将需要业主为其缴纳房产税、住房公积金、税金和其他费用,这可能会导致损失。 虽然没有一个指标可以准确地反映某个区域的租金需求,但可以考察该区域房产的入住水平。 此外,医院和大学等教育机构和就业中心的存在将吸引优质人口来到居住区。 一般来说,最好将开发地点选在靠近主要道路、主要交通枢纽或购物中心的地方。
* 居住在附近的人口的性质 - 社会经济状况将影响人们对该地区的吸引力以及实际租赁房产的能力。 重要的是要检查该地区的平均家庭收入和失业率,这也将有助于确定实际的租金金额以及与不付房客的麻烦的机会。 建议深入检查当地的犯罪程度、教育机构的质量和人口水平。 很多时候,价格过低的房产可能表明该地区犯罪率高或失业率高。
* 房地产价格“和平均租金 - 检查市场价格将在很大程度上决定投资领域。 检查平均租金将有助于计算收益率。
* 人口普查 - 负迁移可能表明该地区存在问题,通常表明租赁或出售房产有困难,而正迁移则表明该地区房地产价值增加。 建议查一下该地区历年来的居民人数。
* 平均回报 - 该数字不仅对于审查投资的可行性很重要,而且将表明额外的数据。 一般来说,一个领域的风险越高,回报就应该越高,以证明在该领域的投资是合理的。
* 法律和税收 - 美国每个州都有不同的与房地产相关的法律和税收。 例如,重要的是要检查法律对不付款的租户有何规定、存在哪些市政税以及是否有有关房地产的特殊法律,例如禁止通过当地房地产以外的方式购买房地产公司等
* 房产状况 - 正如我们之前提到的,2008 年危机之后,美国有大量带有接收器的公寓库存。 在许多情况下,这些公寓可以低价购买,并从升值中获利。 那些喜欢不需要装修的公寓的人可以从一开始就选择投资条件更好、适合居住的房产。
* 房产的租户 - 最重要的事情之一是正确选择租户,无论他们是已经住在该房产中并“随之而来”,还是您是让他们入住的人。 每个房东都希望将其租给按时付款并尽力维护房产的租户。 因此,重要的是要检查租户的收入能力及其稳定性,以及他们的债务和违法行为的过去。 除此之外,如果他们也很友善,那就是额外的奖励。
在美国购买房屋是通过产权公司进行的,该公司是一个独立的中立法人实体,包括保险代理人和律师,被授权从事美国房屋所有权登记。
公司凭借其职责,检查财产及其法律地位,核实以前不存在债务或产权负担等。 这个测试需要几天时间。 这里需要指出的是,如果有债务,则不是登记在财产的前所有者身上,而是登记在财产本身上,购买尚未全额支付的财产的人必须自行偿还债务。
此外,产权公司还负责房产的整个销售过程,包括买卖双方之间的资金转移以及房产在 Tabu 的登记。 出售程序结束后,公司将转让所有权并提供保险,以便将来如果该财产出现债务未清偿时,公司将承担费用。
想要在美国购买房产的投资者或投资者团体需要注册为有限责任公司的合伙人,这是美国使用的公司注册方式,通过该方式在美国进行房地产投资的商业活动美国正在进行。 注册可以在任何允许在美国注册的国家/地区进行,并且根据公司注册的国家/地区,适用不同的规则。
建立有限公司的程序相当简单,只需几天时间,并且不需要持有绿卡或美国公民身份。 通过有限责任公司购买资产的原因在于,这样投资者的资产和私人资本受到保护,只有公司才能吸收债权。
此外,在对未来出售财产的利润征税方面,有限责任公司的税收低于私人投资,对财产收入的征税也是如此(更多关于房地产的信息)美国的税收制度如下)。
在该过程的第一阶段 投资者会见在美国各地经营的房地产公司的代表。 会议的目的是确定客户的各种需求,以便为他找到一处能够为其投资目标提供最佳响应的房产,并以最佳方式满足他的要求和需求。 为此,代表们将努力了解投资者希望投资的预算、他希望在哪个地点投资房产、他希望购买什么类型的房产等。 在确定客户的需求和要求后,他会收到不同房产的报价。
客户还可以自主定位房产。 房地产公司会帮助他,甚至陪同他申请购买房产。
购买房产的过程是如何进行的?
1. 实际购买房产时,投资者需要出示一份文件,称为POF(资金证明)。 该文件由投资者拥有账户的银行起草和签发,是投资者拥有购买房产的财务资源的证据。 当投资者拥有全额购买(以及装修,如果需要)时,必须提交账户报表的复印件或复印件。 如果投资者为了投资而申请抵押贷款,他必须出示贷款人的文件以及他所抵押贷款的金额。
2. 第二步,报价必须连同确认投资者购买房产的财务能力的文件一起提交给房产卖方。 在此阶段,投资者可能需要支付预付款。 卖方有义务在报价中指定的有限时间内回复他。
3. 在第二阶段的同时,必须验证房产的完整性,并提交缺陷报告(POS),详细说明需要进行哪些维修才能批准居住。 检查由当地市政府的检查员进行。
4. 在此阶段,投资者可以向承包商推荐该房产,以获得报价以纠正其中发现的缺陷,并根据这些报价评估其投资是否值得和有利可图。
5.下一步,与卖方就购买价格达成协议,卖方签署买方提交的报价。 从此时起,双方有三天的时间可以对合同提出质疑,通常是通过律师。 合同签订后,产权公司对房产进行检查。
6. 在购买过程结束时,为了完成交易,投资者需要保管好与购买相关的所有文件和资金。 在此阶段,各方签署所有必需的表格,财产的资金进入产权公司的托管账户,该账户将其转移给卖方,然后财产的所有权就转移了。
7. 接近成交阶段时,将对房产进行最终检查,以确保自购买合同签订以来其状况没有发生变化。 另外,根据美国法律,一定要注意购买房屋保险,如果购买了还需要解决抵押贷款的问题。 之后,您可以开始翻新过程(如果需要)。
由于以色列和美国距离遥远,通常在购买后会聘请管理公司来对房产进行持续管理。 公司的作用是看管、维护房产并处理与租赁相关的一切事务,从寻找租户到处理可能出现的问题。 公司的管理费从租金中支付。
Real Estate Company 和 Laino 与该领域的领先公司合作,以优惠的价格为社区提供独特的服务。
所有服务均由现场工作人员监控,并始终检查其可靠性。
* 缴纳房产税 - 在美国,公寓业主缴纳房产税,即使房产无人居住,也需要缴纳。 财产税每三个月向市政府缴纳一次,其金额取决于财产的价值和地区税收制度。
* 财产保险费用 - 每年支付一次或按月分期付款。 费用取决于保单范围、房产价值等,平均每月可能在 30 至 100 美元之间。
* 众议院委员会 - 当您购买大楼或公寓大楼内的公寓时,您需要支付房屋的维护费用、维修费用等。
* 管理费 - 从管理公司向租户收取的租金中支付给管理公司。 通常费用为租金的8%至10%。
* 租金所得税和资本利得税 - 在美国拥有房地产的以色列人在美国和以色列都要纳税。 该税是对当前的租金收入征收的,并且在未来出售房产时根据出售的预期利润,投资者将需要缴纳资本利得税。 以色列和美国签署的税收协定在涉及拥有资产的以色列投资者时优先考虑其中的第二个,保证投资者避免双重征税。
* 遗产税 - 在美国,即使所有者不是居民或美国公民,也对位于美国的资产征收遗产税。 该税的含义是,如果财产所有者去世,其继承人将必须按财产价值缴纳最高税率为35%的税。 有多种方法可以规避此税,例如成立一家外国公司,以该外国公司的名义登记财产,但在出售财产时,此类公司将被征收比以个人名义注册的财产更高的资本利得税。税率为 35%,而不是 15%。 应该考虑的另一个选择是,例如,如果投资者年老或有健康问题,则可以提前将财产登记在未来继承人的名下。
公寓产生的费用,如保险、日常维护等,在美国是被承认纳税的,因此以自己的名义成立有限责任公司的人每年都需要在美国提交一份纳税报告,显示他的所有资产。利润和损失。 如果公司名下登记有多个姓名,则按照其在公司中的所有权比例缴纳税款。
美国的惯例税额根据税收水平从 10% 到 35% 不等,为了提交报告,投资者将需要支付数百美元。
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