您如何知道房产的价格是否有吸引力？评估财产价值的方法

#Omer Matityahu #Post4

在购买具有收益的多户型房产或任何相关房产时，了解要价是否反映了房产的真实价值显然很重要。无论我们是想长期持有房产，还是只持有几年然后出售，我们都需要一个市场接受的公式来估算房产的当前价值，以及我们持有后的未来价值。改进（不一定是翻新，我们主要致力于增量模型。在项目的整个生命周期中逐步租金，从而影响其销售价格。稍后我将解释当前价值和未来价值的计算公式。在我们的运营中，这一点非常重要，也是我用来评估交易可行性的主要指标之一。我们的模式是合伙制模式（投资者在拥有财产的合伙制中购买权利），是一种限时模式。由于多户住宅（尤其是中型和大型住宅）经常从一个投资者转移到另一个投资者，因此了解购买时是否支付合适的价格很重要，但同样重要的是，一些住宅的预期价值是多少当我想卖给另一个投资者的时候，因为这是商业计划和投资者回报预期的基础。有多种方法可以对多户房产进行估值，每种方法都侧重于房产及其收入的不同方面。以下是您可以使用的主要方法：

收益法

描述：该方法侧重于财产的收入，并基于财产的价值源自其产生收入的能力的假设。这是评估商业和多户房产最常用的方法之一。

关键术语：

NOI（Net Operating Income）：房产的净运营收入，即租赁房产的收入减去运营费用（如维护、保险、管理、税收等）。

CAP Rate（资本化率）：净营业收入与财产价值之间的比率。它是一种代表投资者期望从房产中获得的年回报率的工具。

计算：财产的价值是通过财产的净营业收入除以 CAP 率来计算的。

用途：查找房产所在区域的典型 CAP 利率可以帮助评估要价是否合理。

永续法

这是一种对创收资产进行估值的简单方法，并且基于永久持续的恒定现金流的理念。在这种方法中，假设财产将在无限的时间内产生稳定的收入，并且财产的支出或收入没有重大变化。

关键术语：

年度现金流量：财产的净营业收入。

折现率：投资者所要求的回报率，表示该财产的风险和回报潜力。

计算：

资产的价值是通过资产的净营业收入除以贴现率来计算的。

为了计算的目的，您可以使用不同的贴现率，例如抵押贷款的平均利息，甚至十年或二十年的国债利息。

比较销售法（Comparative Market Analysis - CMA）：

描述：一种基于比较同一地区最近出售的类似房产（面积、位置和功能）的销售价格的方法。当有足够的近期销售数据时，该方法特别适合。

使用方法：查看前期成交数据，核对每平方米价格，并根据房产状况、位置、市场行情等特点进行调整。缺点是，在某些市场中，很难找到足够相似的房产来进行此类比较。