如何使用 BRRRR 方法增加您的被动收入

想象自己参加一个房地产投资交流活动，你听到有人说“BRRRRR”。 您的同事可能对室温没有反应，但正在讨论一种称为 BRRRR 方法的流行投资策略。 任何想知道如何建立房地产财富的人都应该考虑这个代表主动和被动收入混合的独特框架。 

含义 BRRRR
BRRRR 方法意味着 “购买、翻新、出租、再融资、退货”， 用英语讲： “购买、康复、出租、再融资、重复”
并描述了对随着时间的推移建立被动收入感兴趣的投资者使用的策略和框架。 这些首字母缩略词表示必须按照它们出现的确切顺序应用的步骤。 首先，投资者购买了一处房产并继续进行修复。 然后将更新后的房产长期出租给租户，通过租金收入可以让业主支付抵押贷款，赚取利润并随着时间的推移建立资产。 一旦在房产中建立了大量的股权，投资者可以通过为第一个房产再融资来购买第二个房产，依此类推。

Mover Focus 的 Matt Woodley 表示，BRRRR 方法是一种房地产投资策略，可帮助投资者以折扣价识别、研究和购买房产。 BRRRR 方法涉及三个阶段：头脑风暴、研究和转售。 通过头脑风暴潜在的投资资产，投资者可以了解市场并找到被低估的资产。 经过研究，投资者可以确定该物业是否值得购买，并进行必要的维修或升级。 最后，在购买和装修后，该物业可以转售获利。”
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买
BRRRR 方法中的第一个字母是“B”，代表买入。 在搜索列表时，请记住，这一步是一个关键点，决定了投资的结果。 确保房产代表正确的投资交易和承诺作为出租房产的良好表现之间存在复杂的联系。

这将需要深入的交易分析，其中包括计算装修成本、估计每月租金费用并确认收到的租金收入将提供令人满意的利润率。 确保租赁物业的强劲表现可能包括研究最佳租赁市场并确保购买价格提供足够的缓冲区以允许翻新成本。 许多投资者依赖 70% 规则，该规则估计维修和维修后的成本，这有助于确定资产的最高出价。 通过这个规则，他们可以更好地确保物业翻新后的利润。

装修
在最基本的层面上，公寓业主需要确定如何将他们的出租物业变成住宅和功能。 一旦满足这些要求，就可以考虑进行更新或翻新以增加房产的价值（从而证明提高租金的合理性）。 另一方面，投资者应警惕过度升级，其成本将超过租金收入所能产生的成本。

BRRRR 战略的翻新阶段（代表四个中的第一个“R”）需要在每个阶段进行深入的成本效益分析。 建议投资者只选择能够提供高投资回报的家庭改造项目。 以下是一些需要牢记的高投资回报率的康复项目：

屋顶维修：估价师通常会在添加新屋顶时退还您在物业价值上花费的钱。
更新的厨房：厨房通常没有吸引力，但许多功能可能仍然可用。 此外，带有样品厨房的房屋不符合融资条件，通常需要现金购买。 家庭修复已被证明具有很高的投资回报率。
石膏墙维修：石膏墙损坏也使房屋不适合融资。 尽管对于大多数公寓购买者来说这可能是一个危险信号，但这对于修复者来说可能是一个机会，因为干墙实际上维修起来非常便宜。
园艺：简单的园艺项目，例如去除杂草丛生的植被，您只需花费很少的费用即可完成。 这种类型的美化也不需要专业人员来完成，使其成为一个廉价的改造项目。
更新浴室：浴室通常不是很大，材料和人工成本都很便宜。 更新浴室将使您的房屋以较低的成本与该地区质量更好的房屋竞争。
额外的卧室：拥有大量平方米但缺乏足够卧室的房屋为装修者提供了以较低成本增加价值的机会。 将房子的卧室增加到 3 或 4 间，将使其与该地区更高级别的房产更具竞争力。

租金
物业翻新阶段完成后，投资者可以进行该过程的租赁阶段。 这可能包括筛选和选择租户、管理周期以及响应维护和维修请求。 一段时间后，投资者通常会了解他的尽职调查实践是否令人满意。 可能出错的事情包括空置、不良租户或超过所产生收入的租金费用。 所有这些可能的结果都可以迅速推动水下财产，增加止赎的风险。 这并不是要吓唬投资者成为房主或运行 BRRRR 策略，而只是为了强调在做出任何投资决定之前正确运行数字的重要性。

资金
一旦您的财产得到有效翻新和出租，您就可以开始计划如何回收它。 一些银行将提供现金再融资，而另一些则只提供偿还现有债务； 您将要选择这两个选项中的第一个。 您还需要注意所需的“调整期”，即在贷方考虑根据房产价值进行再融资之前，您必须持有房产多长时间。 尽管您可能会遇到一些不愿为单户出租物业再融资的银行，但投资者通常可以连接到他们的网络以找到适合其再融资需求的贷方。

返回
最后，投资者可以使用他的第一个租赁财产的再融资来为第二个租赁财产的购买和翻新提供资金。 现金再融资提供额外的好处，例如与其他资本来源相比通常有利的利率、税收优惠和对财务时间表的控制。 面对学习曲线，自信的投资者会在他的第一个 BRRRR 周期中遇到一些困难和错误。 但是，他们可以应用他们在处理第二、第三或第四属性时获得的经验和新智慧，等等。

BRRRR 方法示例
BRRRR 房地产策略的示例概述可以帮助说明如何执行每个步骤。 

假设约翰尼住在德克萨斯州的奥斯汀，并且有兴趣购买房屋以利用那里正在发展的租赁市场。 他找到了一处价值 200,000 美元的房产并管理了交易中的数字。 Johnny 可以支付 40,000 美元的首付，并为剩余的 160,000 美元贷款。 在与承包商一起在房子里走来走去后，约翰尼决定花 10,000 美元翻新房子。 到目前为止，我们有以下数字：

售价：$200,000
首付：$ 40,000
贷款金额：160,000美元
装修费用：$ 10,000
装修完成后，房产价值为250,000万美元，约翰尼可以以2,500美元的价格出租。 大约一年后，约翰尼进行了再融资并获得了估计价值 75% 的贷款：187,500 美元。 然后，他用这笔钱偿还了 160,000 美元的原始贷款，剩下 27,500 美元（加上当前的每月租金收入）来购买和修复另一处房产。 约翰尼越是遵循这个过程，随着时间的推移，他可以积累的投资资产就越多。 虽然这个例子使用了简化的数字，但它应该有助于说明 BRRRR 过程的实际应用。

如何为 BRRRR 资产融资
对于新手投资者来说，最困难的障碍之一是弄清楚如何为 BRRRR 资产融资。 通常，您需要不止一次为房产融资。 首先，购买房产时，其次是任何维修或改进。 大多数新手投资者没有资金在没有贷款的情况下为房产融资。 如果您是第一次购买房产， 以下是一些选项：

常规银行贷款：作为首付，您将需要大约 20%-25%。 但是，利率应该与所有者贷款的利率相似。 需要注意的是，如果房产状况不佳，银行可能不会为您提供贷款来购买它。
本地银行贷款：本地银行在出租物业贷款时提供了更大的灵活性。 虽然他们可能需要与传统银行贷款相同的首付，但他们也可能忽略任何维修费用。 它们还提供有关抵押贷款限制和债务收入比问题的灵活性。
私人贷款人：私人资金由您认识的人购买，无论是家人、朋友、商业伙伴还是其他投资者。 在这种情况下，费率可能会因您的财产以及您与贷方的关系而异。 私人贷方通常也会为财产需要的任何维修提供资金。
硬通货贷方：这些贷方专门为房主和租赁投资者提供贷款。 硬通货贷方的成本和利率通常超过银行贷款。 但是，它们可能会涵盖维修和改进。
BRRR资产再融资
有两种主要方法可以回收您的 BRRR 资产。 可用的选项之一是通过常规融资。 此选项是最受欢迎的，并且提供最低的利率。 再融资的另一种选择可以在商业融资中找到，尽管它们的利率更高。

BRRRR 的好处 
任何投资策略都会在保证一定收益的同时承担一定程度的风险，BRRRR方法也不例外。 在采取任何策略之前，请务必查看利弊并自行确定 BRRRR 是否适合您：

回报潜力：主要好处之一是投资回报率高的可能性。 如果做得好，投资者可以以相对较低的现金投资购买不良房产，对其进行维修并出租以获得强劲的现金流。
股权建设：还应就修复阶段建立的股权数量发表意见。 在采用被动收入策略时，许多投资者仅从值得购买价格的资产中产生现金流。
顶级租户：如果物业经过适当翻新以符合特定市场的消费者标准，则很可能会吸引优秀的租户。 愿意为出租物业支付高价以换取某些物业和服务的租户更有可能更好地照顾物业并减少开支。 更好的租户通常直接转化为改善的现金流。
规模效益：一旦您进入 BRRRR 步骤，您就可以获得所谓的规模效益，即同时拥有和经营多个出租物业可以通过降低每处物业的平均成本和分散风险来帮助您降低总体成本。

BRRRR 缺点 
以下列表有助于阐明与 BRRRR 策略相关的潜在风险。 但是，应该注意的是，这些点不一定是缺点。 相反，他们警告投资者，如果他们不小心并且不反对他们的尽职调查，可能会发生什么：

Expensive loans: When choosing to use a short-term loan or hard money to finance a property purchase, investors can find themselves over-leveraged, especially during the renovation phase. 房地产投资者、SparkRental.com 的创始人布莱恩表示，“太多的新投资者低估了维修、维护、空置率和其他不定期但不可避免的费用，这些费用每个月都不会伤害你。” 投资者应该确保他们知道在房产没有产生任何收入的情况下他们将如何支付抵押贷款。
翻新：进行大型翻新项目可能成本高昂，并且在此过程中会遇到许多令人头疼的问题。 改造意味着处理项目进度、管理承包商和分包商以及处理不可预见的问题。 在处理项目之前，请确保您拥有正确的资源和应急计划。
等待期：BRRRR 是一种较长时间范围的策略，它至少包括两个等待期。 首先是在装修阶段，投资者必须先改善房产，然后才能安置租户并开始赚取收入。 第二个等待期是调味期，该术语描述了投资者在贷方允许现金融资之前必须等待的时期。
估值风险：投资者通常根据资产的估值为资产再融资，而不是他们支付了多少钱。 始终存在财产无法按预期金额估价的风险。 这应该作为一个警告，提前正确激活数字是必不可少的。

谁应该使用 BRRRR 方法
BRRRR 方法非常适合希望从头到尾建立被动收入投资组合的投资者。 这个过程比购买出租单元要求更高，尽管它可能非常有益。 对一定程度的风险感到满意、有可用资金支付初始首付、愿意卷起袖子进行深入市场研究的投资者将非常适合这种房地产策略。

谁不应该使用 BRRRR 方法
决定 BRRR 方法是否合适的最大决定因素之一是您是否愿意进行翻新项目。 可以说，这是 BRRRR 方法中所需的最密集的步骤； 那些没有时间或精力来进行改造的人不会取得成功。 对于那些害怕管理装修但仍想实施BRRRR策略的人，我建议建立一支强大的房地产团队。 如果您提供资金，它可能是愿意更积极的商业伙伴。 或者，它可能会寻找可以处理大部分翻新过程的可靠承包商。

使用 BRRRR 方法可以赚多少钱？
如果投资者能够确保每个房产的正确购买价格，他们可以使用 BRRRR 方法获得可观的回报。 投资者还应密切关注市场，因为这将决定他们能否找到稳定的租户并产生租金收入。 从本质上讲，您可以使用 BRRRR 方法赚到的钱归结为您可以在流程的所有阶段找到多少优秀的潜在客户。 正如您可以想象的那样，结果可能会因融资方式中的许多因素而异。 始终确保检查您的尽职调查并开发一个可靠的系统来分析潜在投资。

BRRRR 方法的替代方案
如果您认为 BRRRR 方法不适合您的房地产投资策略，您可以采取其他策略。 一种选择是购买房产并将其出租，同时收取房产每月支付的租金。 另一种选择是集体为房地产融资。 这是一个利用来自广泛投资者的融资的过程，这些投资者集中资金购买房地产，从而可以用更少的钱和劳动力进行投资。

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