为什么房地产的适当杠杆并不是疲软的迹象

#♬ 鲁宾斯坦 #post4

因此，今天我选择写信给您有关杠杆的问题，以及为什么房地产中适当的杠杆并不是软弱的表现，而是正确的商业决策，只有通过这个阶段，您才能晋升。

在我踏入房地产之旅的初期（一开始有好几年），我仅用自己积累的净值购买房产。 如果我没有钱，我就不会购买，或者我会让被动的合作伙伴参与投资。 就这样，我错过了很多好交易，也错过了更多这些年房产升值带来的快乐。

我在一个经济保守的家庭长大，在那里我被教导债务是坏事而且危险的，你“靠你所拥有的生活”，投资者也是如此。 确实，由于我接受过金融教育，我在“纸面上”很好地理解了杠杆的神奇之处，但作为 2008 年股市崩盘的毕业生，我记得杠杆是双向的，因此采取了保守的方法。

我花了好几年的时间才摆脱了过于保守的观点，开始明智地利用外资来撬动房地产。 我仍然保守地行事，并具有财务灵活性，以控制任何情况，但对于想要进入创业联盟并加速增长而不仅仅是投资他节省的钱的房地产企业家来说，使用杠杆是必要的工具在房地产领域。 

我将举一个简单的例子来说明杠杆如何对我们当中的初学者有利：假设我们以 100,000 美元购买了一套房子，租金为 1,000 美元（为了举例说明，我们将忽略费用）。 不加杠杆的年回报率为12%。

现在假设我们买了同样的房子，但从银行贷款了 60,000 美元，利率为 8%。 在租金方面，我们每年仍将收到 12,000 美元，每年的贷款成本将为 4,800 美元，我们将剩下 7,200 美元用于投资该房产的 40,000 美元股本。 我们的资本回报率每年将从 18% 跃升至 12%。 

当租金收益率和利率之间存在较大差距时，杠杆的好处就很明显。 但我确信，阅读样本数据的更有经验的投资者认为，美国的贷款利率现在为 8% 或更高，很难达成一项能在该利率之上留下大幅利润的交易。 正是在这件事上，我想重点关注一些问题，这些问题使我和我的合作伙伴 *Moshe 和 Yona* 即使在这个时候也能继续在美国开展成功的房地产业务：

1）高利率环境和交易欲望让我们企业家更加努力地寻找有效的交易：多房而不是单房、airbnb而不是租赁、场外而不是在市场购买、更精准的装修、分房- 两笔交易，每位企业家以及对他有用的交易。 在实践中，我们以及与我们持续接触的许多其他出色的企业家都继续利用杠杆作用并创造利润丰厚的交易，甚至是完美的交易。 请记住，购买房地产的最佳时间是 x 年前，购买房地产的第二最佳时间是今天。 不要让利率环境阻止您这样做。

2) 与大多数开发商一样，我们只以远低于房产市场价值的价格购买交易。 因此，即使当房产的回报和利率之间的差距不是很大时，我们也能从每笔交易中受益，并通过低于市场价格的购买来增加我们公司的股权。 

3) 时间对房地产投资者有利——随着时间的推移，房价上涨，租金也上涨，另一方面，美国的贷款利率固定，通货膨胀不断侵蚀您所贷款的实际价值。 例如，您申请了每月还款 650 美元的抵押贷款，以购买租金为 1,200 美元的房产。 很可能十年后房产的租金将是 10 美元，但固定利率抵押贷款的金额将保持不变（顺便说一句，相应地，十年后在麦当劳吃一顿饭也会花更多的钱 -货币的价值将会减少，但您所借出的贷款将保持名义不变并且不会增加，因此实际债务金额将会减少）。 

4）除了当前的股本回报率之外，人们在计算时往往会忽略抵押贷款中每个月还需要偿还本金。 对于常规斯皮策贷款，债务金额每年都会减少，您在考虑交易时必须记住这一点。

5) 贷款利息是一项已确认的费用，这可以减轻您的税负。

6）杠杆使我们能够购买更多资产并将我们的股权分散到更多资产上。 在投资方面，多元化是一件值得欢迎的事情，如果一处房产一个月不出租，对我们整个投资组合的影响就会较小。

7) 如果您是一位试图学习游戏并获得经验的初学者投资者，杠杆将使您能够进行更多的房地产交易，从而增加您在房地产方面的经验，发展更多的关系并为自己创造相对于服务提供商的规模优势。 即使您是一位经验丰富的企业家，杠杆作用也能让我们始终保持积极主动，并与批发商、代理商、承包商和承包商保持持续的工作关系。

😎 最后提一下那句著名的（意译）：嫁给房产，跟贷款去约会。 房地产是为了长期发展而做的。 总有一天，利率会下降，业主将能够以较低的利率为抵押贷款再融资，并提高房产资本的回报率。 我的经验和图表表明，在房地产领域，你应该始终参与游戏，只要你是长期玩，就永远不要停止玩！

照片中：克利夫兰房地产价格变化图表（包括 2008 年危机期间）以及美国多年来的租金价格变化图表，以及我们在南欧几里得购买的另一处房产的照片。